| |
 1. Распоряжение публичными землями
Законом установлено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на основании нижеперечисленных документов, при этом первые два являются, по общему правилу, обязательными:
-
проект межевания территории;
-
утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (при этом такая схема сама по себе является нововведением – ей, как новому документу, посвящена отдельная статья 11.10 в новой редакции Земельного кодекса);
-
проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков.
Внесены изменения в порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Законом установлено в качестве общего правила, что предоставление в собственность или аренду земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, и за плату; исключение составляют только некоторые конкретные случаи, закрытый перечень которых перечислен в Законе (например, для размещения объектов социально-культурного значения, реализации масштабных инвестиционных проектов, при предварительном согласовании предоставления земельного участка). Законом установлен несколько иной – по сравнению с существовавшим до сих пор – порядок организации и проведения аукционов, в частности указано, что аукционы проводятся в электронной форме, по общему правилу запрещается объединение двух и более земельных участков в один лот аукциона, начальная цена предмета аукциона по продаже или на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа на основании либо рыночной оценки, либо результатов государственной кадастровой оценки.
 Для распорядителя публичных земель (соответствующего государственного или муниципального органа власти) Законом предусмотрен новый механизм обмена земель. Отныне допускается мена земельных участков (государственный/муниципальный на частный) в случаях, когда возможно изъятие земельного участка у частного собственника – например, если частный участок:
-
изымается для государственных или муниципальных нужд;
-
предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.
В таких случаях, как представляется, Закон предлагает альтернативу выкупу земельного участка, и отчасти направлен на избежание конфликтных ситуаций, нередко возникающих на почве определения справедливой выкупной цены.
Также следует отметить, что Закон предусматривает возможность отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном государственном или муниципальном земельном участке, в пользу собственника такого участка в связи с прекращением действия договора аренды. Подобное отчуждение объекта незавершенного строительства осуществляется только по решению суда путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых должен быть установлен Правительством РФ. В то же время, новый собственник объекта незавершенного строительства (победитель публичных торгов) будет иметь право на заключение договора аренды земельного участка без проведения отдельных торгов – при условии, что целью аренды станет завершение строительства.
2. Арендные правоотношения
Законом определено, что размер арендной платы должен стать существенным условием договора аренды – то есть, при отсутствии такого условия договор аренды считается незаключенным и в государственной регистрации права аренды (при необходимости таковой) будет отказано.
В качестве общего правила, Закон зафиксировал, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Тем не менее, если земельный участок был предоставлен арендатору ранее без проведения торгов, то при соблюдении ряда условий договор аренды земельного участка может быть заключен действующим арендатором на новый срок без проведения торгов.
Ещё один исключительный случай, когда проведения торгов не требуется, - это изменения, произошедшие с арендуемым участком. Так, арендатор (или лицо, использующее участок по договору безвозмездного пользования имеет) право на заключение нового договора в отношении образуемого или иным образом измененного земельного участка без проведения торгов.
Законом регламентированы различные сроки аренды в зависимости от целей предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства срок договора аренды может составлять от трех до девяти лет, но если основной вид разрешенного использования предоставленного земельного участка - строительство зданий, сооружений, то договор аренды может заключаться на срок, превышающий в два раза период, установленный в качестве необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
По существующему общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду принадлежит собственникам зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Установлена возможность понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке, в случаях перечисленных Законом (например, при не подписании проекта договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, всеми правообладателями зданий, сооружений или помещений, расположенных на таком земельном участке).
3. Нововведения касательно сервитута
Прежде всего, следует отметить возможность установления сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории. Законом не установлено ограничений на возможность перезаключения соглашений на новый срок. Таким образом, как представляется, регулирование таких «краткосрочных» сервитутов будет происходить по аналогии с краткосрочными договорами аренды.
Кроме того, арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право самостоятельно заключать соглашение о сервитуте, срок которого не должен превышать срок действия договора аренды. При этом согласие арендодателя не требуется, если законодательством или договором аренды не установлено иное. Установлено, что в таком соглашении должен быть установлен размер платы по соглашению об установлении сервитута.
4. Новое в регулировании вещных прав
Закон окончательно отменяет такие формы вещных прав на землю как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. Также, более ограниченный характер приобрело регулирование безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Такое предоставление носит подчеркнуто срочный характер (Закон регламентирует максимальные сроки) и возможно только в ограниченном числе случаев – например, индивидуальное жилищное строительство, строительство по гос.контрактам, и др.
Вместе с тем, Закон допускает возможность использования земель (неразграниченных) и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута. Такое использование осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа и без формирования земельного участка. Законом установлены исчерпывающие случаи такого использования (например, в случае проведения инженерных изысканий, строительства временных или вспомогательных сооружений, размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций), однако Правительством Российской Федерации, могут устанавливаться виды объектов, которые могут быть размещены на таких земельных участках. Порядок выдачи разрешений, также будет устанавливаться Правительством Российской Федерации.
5. Вступление в силу
За исключением отдельных положений Закон вступает в силу с 01.03.2015 г. Следует отметить, что основными изменениями являются: установление нового порядка предоставления земельных участок, за исключением закрытого перечня случаев, не предусмотрена возможность предоставления земельных участок без проведения торгов, изменены положения, касающихся договоров аренды и соглашений об установлении сервитутов, введена возможность отчуждения на публичных торгах объектов незавершенного строительства.
На органы местного самоуправления возложена обязанность до 1 января 2020 года внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений не требуется.
| |
