| |
В Примерных условиях договора перечисляются и конкретизируются условия, рекомендуемые для включения в договор управления многоквартирным домом. Следует отметить, что большинство положений из Примерных условий характерны в целом для коммерческих договоров – указание сторон договора, его предмета, цены, место исполнения, претензионный порядок и прочее.
Примерные условия, помимо этого, рекомендуют обращать внимание на следующие моменты: условия о порядке организации выполнения работ по капитальному ремонту, о порядке и случаях допуска в жилые или нежилые помещения для осмотра общего имущества многоквартирного дома, о порядке предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления за предыдущий год.
Отдельно обращается внимание на полномочия сторон, заключающих договор управления многоквартирным домом. Примерные условия предлагают зафиксировать в качестве документов-оснований возникновения у сторон договора полномочий на его заключение:
-
документы, подтверждающие наличие в собственности жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме;
-
протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией;
-
протокол общего собрания, на котором принято решение о выборе управляющей организации, с которой заключается договор управления;
-
протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации;
-
копии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передаточные акты или иные документы о передаче помещения в многоквартирном доме.
Следует также отметить, что ранее на федеральном уровне подобного документа не существовало. Примерные условия и типовые договоры по управлению многоквартирными домами разрабатывались по мере необходимости органами управления отдельных субъектов РФ и муниципальных образований.
Рекомендации, в свою очередь, посвящены вопросам подготовки и проведения общих собраний собственников жилья (далее – собрание). Положения Рекомендаций развивают и детализируют положения статей 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). К примеру, более подробно регламентирован порядок подготовки к проведению собрания. Для успешного проведения собрания рекомендовано определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. Они будет осуществлять: разработку необходимой для проведения собрания документации, формирование повестки дня, подготовка проектов решений собрания, подбор помещения для проведения собрания, размещение информации и документации, а также определение даты и места проведения собрания. Перечислены особенности подготовки к проведению первичного собрания. Также указаны способы проведения голосования (посредством поднятия рук и письменных решений собственников), рекомендовано осуществление подведения итогов голосования на собрании счетной комиссией, избираемой на собрании. Следует отметить, что оформление решений собраний, предложенное Рекомендациями, несколько отличается от порядка, установленного главой 9.1. Гражданского кодекса Российской Федерации – помимо прочего, в части, лиц подписывающих протокол собрания, или содержания протокола. Имея в виду иерархию нормативных актов, в данном случае мы рекомендуем руководствоваться положениями ГК.
Подводя итог, мы отмечаем, что на федеральном уровне затронутые вопросы впервые получают столь подробное регулирование, пусть и в рекомендательной форме. Действительно, и Примерные условия, и Рекомендации не наделены императивным характером, и в случае если конкретный договор не будет соответствовать Примерным условиям, либо решение собрания не будут соответствовать Рекомендациям, никаких «автоматических» правовых последствий не последует. Эффекта следует ожидать в противоположных ситуациях: так, сложнее будет оспорить по формальным основаниям договоры или решения собраний, если они будут в полной мере соответствовать положениям Примерных условий и Рекомендаций.
Таким образом, значение Приказа Минстроя России от 31 июля 2014 года № 411/пр усматривается, главным образом, в методической помощи для:
-
сторон договора при определении условий договора управления;
-
собственников помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания.
| |
