Комментарии

Обзор некоторых наиболее интересных судебных решений Высшего арбитражного суда РФ от Юридической фирмы "Некторов, Савельев и Партнеры".

I. Если нежилые помещения передаются в залог, то одновременно с ними передается в залог и право аренды земельного участка, на котором находится здание. Компания "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" vs ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус". Дело №10438/1

Компания обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском, в котором среди прочего заявила требование об обращении взыскания на принадлежащие ответчику нежилые помещения.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного требования, сделав вывод о ничтожности договора залога, поскольку этот договор не содержит условия об ипотеке принадлежащего ответчику как залогодателю права аренды земельного участка, на котором расположен объект залога.

Суды последующих инстанций не согласились с такой позицией суда первой инстанции и удовлетворили заявленное требование, указав при этом, что договор ипотеки нежилых помещений не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права аренды на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

II. Нахождение на арендуемом земельном участке здания, принадлежащего на праве собственности арендатору, не лишает арендодателя права на одностороннее расторжение договора аренды. ООО "Винго" vs Департамент земельных ресурсов города Москвы. Дело № А40-161960/09-150-1092

Общество в 1995 году приобрело в собственность здание, в 2000 году заключило договор аренды земельного участка. По истечении срока аренды договор был продлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В 2009 году Департамент заявил о прекращении договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Общество обратилось в суд с требованием признать уведомление о расторжении недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, суды отмечали, что право арендодателя отказаться от договора аренды, продленного на неопределенный срок, ограничено ст. 36 Земельного кодекса, так как собственники зданий, находящихся на земельных участках, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Поэтому, расторгая договор аренды, арендодатель нарушает исключительные права собственника здания.

Отменяя судебные акты, ВАС РФ указал, что реализация арендодателем права на отказ от договора аренды не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, поскольку не лишает права пользования земельным участком, необходимого для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Такой отказ не лишает указанное лицо исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды такого земельного участка.

III. Обременение (ипотека) недвижимости переходит к лицам, приобретшим доли в праве на эту недвижимость (следует за вещью). ООО "Радиус" vs ОАО "НОМОС-БАНК" и Агентства по страхованию вкладов. Дело №ВАС-13534/1

Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании права на долю в праве собственности на недвижимое имущество и о признании недействительным договора залога недвижимого имущества.

Суды первой и кассационной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что регистрация ответчиком права индивидуальной собственности на недвижимое имущество является нарушением обязательств по инвестиционному договору, препятствует возможности регистрации Обществом своей доли в праве собственности и осуществлению полномочий собственника, в связи с чем договор залога является незаконным как заключенный в отношении имущества, не принадлежащего залогодателю на праве собственности.

Однако Президиум ВАС РФ, установив правомерность регистрации ответчиком своего права собственности на спорные объекты недвижимости, отметил, что если находящейся в индивидуальной собственности объект недвижимости отдан в ипотеку, то при возникновении на него впоследствии права общей долевой собственности указанное обременение переходит к лицам, которые приобрели доли в праве собственности на этот объект.

Материал подготовили юристы Юридической фирмы "Некторов, Савельев и Партнеры".

За дополнительной информацией обращайтесь в "Некторов, Савельев и Партнеры".
тел/факс +7 495 646 81 76
contacts@nsplaw.ru
www.nsplaw.ru