Комментарии

Комментарий партнера «S&K Вертикаль» Евгения Зверева для Агентства Правовой Информации.

Уже со 2 июня продать большинство квартир и иные объекты недвижимости можно, только обратившись к нотариусу. Такие меры призваны защитить собственников и покупателей жилья от мошенничества и иного обмана, но на практике могут лишь привести к удорожанию и существенному затягиванию сделок.

Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью была упразднена в 1998 году, и вот уже две десятилетия частнопрактикующие служители юстиции активно пытаются восстановить свой контроль за очень прибыльным рынком жилья. Однако до сих пор все такие законопроекты, инициированные региональными органами власти, отдельными депутатами и даже главой государства, отклонялись. Добиться своей цели нотариусам удалось вопреки позиции правового сообщества и, возможно, даже самих парламентариев.

Долгая дорога в дюнах

Объясняя необходимость предоставления им новых полномочий, нотариальное сообщество апеллирует к опыту европейских стран, в которых именно участие нотариусов «оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивая законность оборота недвижимости».

В начале 2012 года частнопрактикующих служителей юстиции поддержали в Администрации Президента России – восстановление нотариальной формы сделок с недвижимостью стало одной из главных новаций масштабного проекта реформирования гражданского законодательства, предложенного главой государства Дмитрием Медведевым. «Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, нотариусы обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту», – констатировалось в пояснительной записке к законопроекту. Одновременно в регистрирующих органах предлагается создать систему проверки представляемых документов, дабы защитить собственников от ошибок самих нотариусов.

Президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова даже не отрицала, что этот проект «ангажирован нотариусами» – кроме сделок с жильем, им делегировалось совершение около десяти других новых действий. Вместе с тем запустить такие механизмы планировалось только после принятия нового законодательства о самом нотариате, призванного обеспечить четкие тарифы, контроль и ответственность служителей юстиции.

Но после смены руководства страны реформа Гражданского кодекса РФ была приостановлена, а норма о новых правах нотариусов исключена. Критически к такому институту относились и в самой Госдуме. Так, председатель профильного Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству неоднократно замечал, что нотариус не требуется при заключении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами, а обязательное участие его в сделках с жильем частных лиц возможно только при условии введения разумных тарифов.

Нелегкая доля

В конце минувшего года частнопрактикующим служителям юстиции частично удалось восстановить свои права – внесенные поправки вводили обязательную нотариальную форму для сделок по отчуждению доли в квартирах и иных объектах недвижимости посторонним лицам, а также по продаже принадлежащей несовершеннолетним собственности.

Необходимость введения такой процедуры объяснялась спецификой распоряжения долями в общем имуществе. Действующий Гражданский кодекс РФ обязывает желающего продать свою часть квартиры предложить ее выкупить другим совладельцам (чаще всего – членам семьи). Только если в течение месяца после получения официальных извещений они не согласятся на сделку или подпишут отказ, доля может быть продана постороннему лицу (причем по цене не ниже, чем предлагалось выкупить соседям). Такой механизм неоднократно приводил к злоупотреблениям, конфликтам и судебным тяжбам. Их жертвами становились в том числе и законопослушные покупатели – в случае выявления нарушений порядка извещения совладельцев уже совершенная сделка купли-продажи могла признаваться недействительной с возвратом имущества прежним собственникам.

Для предупреждения таких споров контроль за соблюдением механизма отчуждения долей возложили на нотариусов. Они должны удостовериться, что все собственники уведомления в течение месяца не отреагировали на них или предоставили надлежащий отказ.

Однако новые поправки, подписанные Президентом России Владимиром Путиным 2 июня, включают обязательное участие нотариусов в том при «отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» – продаже любого объекта недвижимости, принадлежащего двум или более владельцам. По данным Росреестра, в общей собственности сейчас находится почти 58 процентов всех частных жилых помещений, 40 процентов земельных участков и многие другие объекты.

При этом в другой норме того же закона закреплено, что такая сделка может совершаться только через месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности – никаких исключений для ситуаций, когда квартира продается целиком, не предусматривается. При всей абсурдности такой нормы юристы не исключают, что во избежание конфликтов и злоупотреблений некоторые нотариусы и осторожные покупатели будут требовать соблюдения месячного «моратория». Ведь подписание всеми продавцами согласий, клятвенные заверения в добровольном участии в сделке и иные действия не исключают ее оспаривание из-за формального нарушения.

Дорогое удовольствие

Также эксперты указывают, что новый закон не преследует ранее озвученные нотариальным лобби цели – защиты участников общей собственности и покупателей долей от злоупотреблений. Введение обязательной нотариальной формы существенно удорожает процедуру продажи, что может негативно отразиться на привлекательности таких квартир.

Введение обязательной формы обернулось и фактическим повышением тарифов для большинства покупателей – со 2 июня за удостоверение сделки нотариусу нужно заплатить 0,5 процента, но не более 20 тысяч рублей. До сих пор действовала регрессивная шкала (в зависимости от суммы ставка составляла от 0,1 до 0,4 процента), но верхний лимит равнялся 100 тысячам рублей. Таким образом, новый тариф будет выгодным, только когда стоимость продаваемой недвижимости превышает 7,5 млн рублей.

В то же время в Федеральной нотариальной палате заявили о намерении навести порядок в вопросе взимания частнопрактикующими служителям юстиции платы за так называемые работы правового и технического характера (ПТР) – де-факто навязываемые клиентам услуги по составлению договора и тому подобное. Например, в Москве за оформление сделки с недвижимостью помимо закрепленного законом тарифа нужно дополнительно заплатить 5 тысяч рублей (ранее – 8 тысяч), а несовершеннолетние собственники полностью освобождены от оплаты ПТР. Хотя юридически любой гражданин вправе отказаться от таких услуг нотариуса и самостоятельно подготовить необходимые документы – отказываться их удостоверять частнопрактикующие служители юстиции не вправе.

Немного сэкономить владельцы могут, сначала продав или подарив все доли одному члену семьи, который потом выставит на рынок уже единый объект недвижимости. Однако такая операция может обернуться не только большими хлопотами, но и существенными затратами, в том числе необходимостью уплатить налог с полученного по каждой сделке дохода (при приобретении жилья у близких родственников налоговый вычет не предоставляется). Кроме того, двукратная перепродажа с небольшим интервалом времени должна вызывать тревогу у покупателя – подобные операции нередко проводятся для легализации полученного незаконным путем имущества, что также создает дополнительный риск для добросовестного приобретателя.

С другой стороны, участие нотариуса может быть и выгодным. Ведь кроме оформления самих документов он вправе отправить их непосредственно в Росреестр в электронном виде (такая услуга стоит 1,5 тысячи рублей). По закону чиновники должны зарегистрировать удостоверенную таким образом сделку в течение одного рабочего дня. В результате продавцы и покупатели существенно экономят время и силы.

Законотворческий трюк

Примечательно, что «протолкнуть» нужные поправки нотариальному лобби удалось всего за два дня и без ведома даже профильного комитета Госдумы. Сам законопроект изначально касался деятельности cаморегулирующих организаций в сфере оценочной деятельности – нотариусы в нем даже не упоминались. Дополнить уже прошедший первое чтение, все обсуждения (в том числе в правительственной комиссии) и экспертизы (включая антикоррупционную) документ нормой об обязательной нотариальной форме сделок предложили депутаты Сергей Гаврилов, Владимир Афонский и Заур Аскендеров. В парламент такой «модернизированный» проект поступил 18 мая, через два дня он уже был принят сразу во втором и третьем чтениях (всего в этот день депутаты рассмотрели 71 документ). А 25 мая поправки были одобрены Советом Федерации. Никаких переходных периодов новый закон не предусматривает.

Опрошенные АПИ эксперты называют новый документ «сырым». Юристы убеждены, что нужно реформировать сам институт общей долевой собственности, а не усложнять процедуру продажи таких квартир. Ведь сегодня у совладельца, с одной стороны, есть право преимущественной покупки, но другой собственник не обязан продавать ему свою долю. Тогда как любой дефект в уведомлении и соблюдении всей процедуры может привести к судебному спору.

Справка

По данным Росреестра, в собственности граждан находится 77,5 млн жилых помещений, в том числе почти 43 млн оформлено в долевую собственность. В 2015 году в России было зарегистрировано 25 млн прав и сделок с объектами недвижимости, в том числе более 12 млн с жилыми помещениями и 10 млн с земельными участками. Через нотариусов в Росреестр поступило только 0,2 процента заявлений.

При установленном тарифе и даже минимальной плате за ПТР дополнительный доход частнопрактикующих служителей юстиции по таким сделкам составит 150 млрд рублей в год или 1,6 млн рублей на каждого нотариуса в месяц.

Мнение экспертов

Евгений Зверев, партнер адвокатского бюро «S&K Вертикаль»

Введение обязательного нотариального удостоверения сделок не решит имеющихся проблем. Вероятно, законодатель намеревался переложить на нотариуса исследование вопроса о соблюдении права преимущественной покупки, что, по его логике, должно уменьшить количество судебных споров между соседями.

В обязанности Росреестра также входит проверка законности представленных на регистрацию документов. Разница состоит в том, что регистратор делает проверку лишь по документам, а нотариус лично общается со сторонами. При нотариальной форме намного уменьшается риск представления сфальсифицированного от чужого имени договора или уведомлений. Однако такие риски не специфичны для долей, а отказываться от простой письменной формы в целом пока не решили.

С другой стороны, сама по себе обязательная нотариальная форма не может ни запретить дарение маленьких долей, ни просто дарение доли постороннему лицу – то есть те способы, которыми обычно нарушают права соседей. Применительно к продаже всего объекта, находящегося в долевой собственности, специфичен только вопрос о распределении суммы от продажи между продавцами, но сомневаюсь, что это требовало введения обязательной нотариальной формы.

Норма нового закона о «месячном моратории» сформулирована не очень удачно. Надеюсь, что практика пойдет по разумному пути, и если квартира продается как единый объект, месяц ждать будет не надо. В противном случае, «зависнут» все сделки, где жилье оформлено на несколько членов семьи. Это сделает такие квартиры менее привлекательными по сравнению с теми, где только один собственник.

Петр Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга

Законодатель сделал то, что давно обещал. Практически все сделки с недвижимостью на вторичном рынке теперь должны удостоверяться нотариально. Очень важно, что вернули нотариальную форму для договоров дарения – такие меры должны предупредить так называемое квартирное рейдерство.

Одновременно законодатель кратно снизил нотариальный тариф – теперь он не может превышать 20 тысяч рублей. Еще примерно в 5-10 тысяч рублей обойдутся услуги по составлению договора и иные так называемые работы правового и технического характера. А доплатив 1,5 тысячи, продавец и покупатель снимут с себя бремя обращаться для регистрации сделки в офисы Росреестра, стоять в очередях и терять время: нотариус отправит документы в электронной форме, и в течение одного дня сделка должна быть зарегистрирована. Хотя, признаюсь, в последнее время с использованием электронной системы бывают сбои.

Также хочу отметить, что в Санкт-Петербурге даже до введения обязанности нотариусы удостоверяли около 40 процентов сделок с жильем, что в три раза больше, чем даже в Москве. Это свидетельствует о доверии граждан к деятельности нотариусов.

Павел Ивченков, юрист компании «Деловой фарватер»

Нововведения должны оказать положительный эффект в виде уменьшения случаев мошенничества при сделках с недвижимостью. Привлечение нотариуса поможет проследить, что все участники долевой собственности надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки доли.

Если все сособственники письменно подтвердят, что не собираются покупать долю другого, то месяц ждать не нужно и извещать тоже.

Екатерина Ильина, адвокатское бюро «A2»

Инициаторы поправок преследовали высокую цель защиты прав сособственников квартир от «квартирного рейдерства», усложнения процедур подделки договоров с недвижимостью. Вместе с тем однозначно сказать, что такие меры оправданы, не представляется возможным. Во-первых, это существенное удорожание самой процедуры оформления. Во-вторых, нотариальное оформление хоть и спасает от подделок, однако никак не мешает постороннему лицу формально выждать месяц и приобрести долю. 

Агентство Правовой Информации

Прочитавших: 7282

Топ-5 самых читаемых Новостей за последние 30 дней:

Новости

Кадровые изменения в Tax Compliance  [784]

Адвокатское бюро КИАП и девятилетний шахматист Роман Шогджиев объявили о долгосрочном сотрудничестве  [768]

VERBA LEGAL выступила юридическим консультантом ПАО «Ламбумиз» в рамках подготовки к IPO  [717]

VERBA LEGAL завершила сопровождение сделки по приобретению Уралхиммаша  [675]

VERBA LEGAL сопровождает создание совместного предприятия для экспорта российского зерна  [427]