Комментарии

Новый Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 373-ФЗ, вступающий в силу (за отдельными исключениями) с 1 июля 2017 года, вносит существенные изменения в регулирование подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории.

Прежде всего,Закон вводит новое понятие – деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, – под которым понимается деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, включая:

• деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства различного назначения;
• объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иных объектов вспомогательного назначения, обеспечивающих жизнедеятельность граждан и функционирование основных объектов капитального строительства, а также
• деятельность по проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

Введение данного института в первую очередь направлено на вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам являются неосвоенными. Сюда, в частности, можно отнести территории, фактически не используемые в тех целях, для которых они изначально отводились, и продолжение использования которых в данных целях экономически нецелесообразно (например, старые промышленные зоны).

Закон предоставляет право выступить с инициативой комплексного развития территории правообладателю земельного участка и/или объекта недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории. Комплексное развитие территории будет осуществляться в этом случае на основании договора о комплексном развитии территории, заключаемого органами местного самоуправления с указанными правообладателями-инициаторами без торгов. При этом если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, между такими правообладателями должно быть заключено соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Следует обратить внимание, что не только собственники соответствующего земельного участка и/или объекта недвижимого имущества могут инициировать и участвовать в деятельности по комплексному развитию территории, но также и иные правообладатели, если срок действия их прав на земельный участок составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории не менее пяти лет.

Договор комплексного развития территории является по существу новым видом договора, отличного от ранее предусмотренных в Градостроительном кодексе РФ договора о развитии застроенной территории и договора о комплексном освоении территории.

Рекомендация

В условиях отсутствия договорной и судебной практики по заключению и исполнению указанных договоров рекомендуется уделять особое внимание при формулировании и согласовании соответствующих условий как в договорах с органами местного самоуправления, так и в соглашениях между правообладателями, принявшими решение совместно участвовать в комплексном развитии территории.

Другой важной новеллой закона является расширение круга субъектов, уполномоченных самостоятельно принимать решения о подготовке документации по планировке территории. Согласно закону таким правом помимо федеральных, региональных и местных органов власти, теперь также будут наделены:

• лица, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса;
• лица, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
• правообладатели существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции;
• субъекты естественных монополий в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального, регионального или местного значения.

Рекомендация

Для принятия указанного решения целесообразно обеспечить проведение комплексной правовой экспертизы и оценки договорных рисков, связанных с деятельностью по развитию территории, а также градостроительных рисков, в том числе, обусловленных сведениями, содержащимися в действующих документах территориального планирования, градостроительного зонирования, нормативами градостроительного проектирования.

Закон исключил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) из перечня документации по планировке территории, отнеся ГПЗУ к документам информационного обеспечения градостроительной деятельности. Однако ГПЗУ как и прежде необходим по общему правилу для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Среди полезных для застройщиков нововведений закон предусматривает, что при подготовке ГПЗУ орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в эксплуатирующие сети организации запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству (реконструкции) объекта к этим сетям.

Вместе с тем закон устанавливает своеобразный «срок действия» ГПЗУ. Так, информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи, после истечения которых, необходимо будет получать новый ГПЗУ. В то же время в качестве переходных положений закон оговаривает, что информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до дня вступления в силу рассматриваемого закона, может быть использована в течение срока, который подлежит установить нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, но в пределах от трех до восьми лет со дня утверждения ГПЗУ.

Рекомендация

Изменения в статусе ГПЗУ необходимо учитывать при планировании и осуществлении деятельности по строительству.

Среди иных важных положений закона:

• Вводится основание для изъятия для публичных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления. После изъятия такие земельные участки предоставляются без торгов лицу, с которым заключен по итогам аукциона договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.
• Продлена до 1 июля 2017 года возможность выдачи разрешений на строительство при отсутствии по состоянию на 1 июля 2016 года правил землепользования и застройки. Соответствующие нормы вступили в силу со дня официального опубликования рассматриваемого закона.

Прочитавших: 10317

Топ-5 самых читаемых Новостей за последние 30 дней:

Новости

Кадровые изменения в Tax Compliance  [757]

Адвокатское бюро КИАП и девятилетний шахматист Роман Шогджиев объявили о долгосрочном сотрудничестве  [744]

VERBA LEGAL выступила юридическим консультантом ПАО «Ламбумиз» в рамках подготовки к IPO  [691]

VERBA LEGAL завершила сопровождение сделки по приобретению Уралхиммаша  [644]

VERBA LEGAL сопровождает создание совместного предприятия для экспорта российского зерна  [325]