Комментарии

Как снизить кадастровую стоимость трех участков, которые совместно используются под трассу мотокросса? Руководитель финансово-аналитического департамента Alliance Legal CG Сергей Волосников на реальном примере продемонстрировал все возможные способы пересмотра кадастровой стоимости, предусмотренные действующим законодательством.

В юридическую компанию обратился оператор трассы для мотокросса, расположенной на трех участках, которые принадлежат двум разным собственникам. Ранее участки имели разрешенное использование для строительства складского комплекса. Но по ряду причин, в том числе в связи с градостроительными барьерами (невозможность согласования разгонной полосы с шоссе), ландшафтными характеристиками (через участки проходит речной коллектор), владельцы приняли решение поменять сферу деятельности.

Разрешенное использование участков было приведено в соответствие с градостроительной зоной – отдых (рекреация), к которому относится спортивная деятельность.

После изменения вида использования кадастровая стоимость участков по расчетам ГБУ снизилась на 2%. Действительно, участки с таким разрешенным использованием ценятся ниже, чем под складскую коммерческую деятельность. Но рыночные данные свидетельствуют о более существенном снижении стоимости. Например, ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)" периодически публикует результаты анализа, в соответствии с которыми разница в стоимости прав собственности на такие земельные участки в Московской области составляла 40%.

Досудебный порядок

Было принято решение снижать кадастровую стоимость, и мы решили пойти разными путями. 

Во-первых, по одному из участков сформировали заявление в ГБУ о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. После ответа выяснилось, что оценщики ГБУ отнесли объект недвижимости к подгруппе «Туризм».

По второму участку была подана декларация, в которой мы указали, что фактическое использование участка – спорт, а также отметили сведения об отсутствующих коммуникациях.

Данные по коммуникациям, по мнению ГБУ, не нашли подтверждения, но с учетом изменения коэффициента, учитывающего спортивную деятельность на участке, кадастровая стоимость снизилась на 25%.

По третьему участку подали заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, где также было указано неверное учитываемое разрешенное использование. В решении по итогам рассмотрения заявления об ошибке ГБУ согласилось, и кадастровая стоимость участка была снижена на 35%. При этом в ГБУ указали, что эта ошибка единичная, и кадастровую стоимость первого участка (по которому было подано только заявление о разъяснениях) исправлять не стали, хотя ситуация там аналогичная.

Экспресс-оценка показала, что рыночная стоимость участков ниже, чем установленная новая кадастровая стоимость. Поэтому на все три участка были подготовлены отчеты об оценке рыночной стоимости. Были также получены положительные решения эксперта СРО на отчеты, в которых подтверждена рыночная стоимость участков.

Версия о том, что на комиссии по рассмотрению споров пропускают отчеты только если рыночная стоимость снижается незначительно (до 25%), была «успешно» проверена.

Судебные споры

В ходе судебных разбирательств по второму участку «удачно» попали на запрет проведения экспертиз в негосударственных учреждениях. Суд дал понять, что из-за неопределенности в сроках проведения таких экспертиз в государственных учреждениях будет лучше, если вы исправите отчет с учетом замечаний (которые были представлены ГБУ и министерством имущественных отношений МО). При этом если в отчете рыночная стоимость будет не ниже чем 30% от кадастровой стоимости, то вероятнее всего кадастровая стоимость будет установлена в таком размере. В результате рекомендации были учтены и «все так произошло». Но при этом ранее на досудебном этапе стоимость участка уже была снижена на 25%.

Судебная экспертиза

По другим двум участкам заявление в суд было подано чуть ранее, и избежать судебной экспертизы не удалось. На тот момент казалось, что выбрали вполне вменяемого эксперта из предложенных судом. Но по дальнейшему развитию событий стало понятно, что суд не просто так предлагает конкретных экспертов.

Перед экспертом суд ставит два вопроса: «Соответствует ли отчет законодательству об оценочной деятельности? Если нет, то какова рыночная стоимость объекта?»

«Яжэксперт»

Эксперт в ходе исследования находит субъективные недостатки в отчете, при этом эксперт СРО (заместитель председателя экспертного совета), ранее проверивший отчет, признал его соответствующим законодательству об оценочной деятельности, а рыночную стоимость в отчете достоверной. Несмотря на это судебный эксперт с меньшим опытом предлагает противоположную версию. И в ходе заключения заново определяет стоимость участков.

Итак, два соседних аналогичных участка имеют кадастровую стоимость, которая отличается на 35%, потому что ранее ГБУ кадастровую стоимость одного участка пересчитало, а по второму такое заявление не подавалось. Эксперт в ходе определения рыночной стоимости снижает стоимость двух участков на 5%, не принимая во внимание факт, что два одинаковых соседних участка имеют рыночную стоимость, отличающуюся на 35%.

Заключение эксперта содержало множество нарушений методологии и вводило суд в заблуждение. В качестве аналогов эксперт подобрал участки, используемые для рекреации на берегу озера. Наши замечания указывали на то, что оцениваемые участки фактически используются под спорт, находятся на границе с шоссе, вблизи кладбища, на удалении от водных объектов. В качестве контраргументов, которые на удивление принимались судом, эксперт предоставлял следующие данные:

- пожарный водоем на территории близлежащего садового товарищества – отмечается близость водного объекта;

- противореча данным распространенного справочника для оценщиков, эксперт указал на то, что факт наличия на границе участков загруженного шоссе не влияет на стоимость участка для целей рекреации;

- расстояние до кладбища посчитано экспертом не по прямой видимости через поле от границы участка (150 м), а по автомобильной дороге от дальней точки трассы мотокросса, которая соответствует участку другого собственника.

По ответам эксперта и одобрительным репликам судьи становилось понятно, что дальнейшие любые наши доводы будут бесперспективны.

Следует отметить, что подобные неквалифицированные действия судебных экспертов приводят к негативным последствиям для всего оценочного сообщества. Так, в конце 2021 года Верховный суд вынес определение о том, что за ненадлежащие отчеты для целей оспаривания кадастровой стоимости (которые признаны недостоверными экспертом) заказчик может взыскать убытки с оценщика ввиду некачественного оказания услуг.

Мы поступили следующим образом. По участку, стоимость которого уже была снижена в ходе досудебного этапа на 35%, по заключению эксперта стоимость была снижена еще на 5%.

По другому участку (по хронологии данной статьи - по первому) мы отказались от иска. Потом подали в ГБУ заявление об исправлении ошибки и снизили его стоимость на 35%.

Источник: Право300
Автор: Волосников Сергей, Советник, руководитель Финансово-аналитического департамента