Комментарии

Чайный производитель «Мацестинский чай», арендующий 538 га земель в Хостинском районе Сочи у администрации города, а также ряд фермеров, получивших часть этих земель по договору переуступки, обязаны освободить занимаемые участки в течение месяца. Такое решение было вынесено Хостинским районным судом по иску Генпрокуратуры.

Надзорное ведомство сочло незаконным перевод Росимуществом спорной территории из федеральной собственности в муниципальную в 2009 году. Основанием для перевода послужил вышедший годом ранее федеральный закон, согласно которому в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации переходили участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, в том числе земли «Мацестинского чая».

Как пояснил журналу Forbes руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов, помимо закона от 2008 года, существовал другой закон, связанный с разграничением государственной собственности на землю — от 2001 года. Согласно нему, федеральный статус земли определялся в том числе расположением на ней приватизированных зданий, находившихся ранее в госсобственности. В этом законе говорилось, что если на территории есть такие здания или строения, она не может перейти в муниципальную собственность.

В иске Генпрокуратура указала, что до приватизации в 1992 году АО «Мацестинский чай» являлось государственным предприятием — Мацестинским чайным совхозом имени В.И. Ленина, на территории которого находился «имущественный комплекс». Следовательно, в дальнейшем территориальное управление Росимущества было не вправе передавать участок в муниципальную собственность — администрации города Сочи.

По словам Константина, Генпрокуратура ошибочно сослалась на закон 2001 года, так как он утратил силу в 2006-м, когда вносились поправки в Земельное законодательство. «Земли, на которых находится недвижимое государственное имущество, не могут перейти из федеральной собственности в муниципальную и по закону от 2008 года. Однако в нем речь идет только об имуществе, которое принадлежит государству на момент вступления закона в силу (а не о ранее принадлежавшем стране имуществе, которое было приватизировано). К 2008 году имущество, которое находилось на оспариваемых землях, уже не было федеральным. Следовательно, участок подлежал передаче в муниципальную собственность. И ведомство [Росимущество] ничего не нарушило», —отметил эксперт Maxima Legal.

В своем иске Генпрокуратура также утверждала, что территориальное управление Росимущества передало земли в муниципальную собственность с целью сокрытия другого нарушения — «дробления» территории бывшего совхоза на отдельные участки и переуступку прав аренды третьим лицам на безвозмездных условиях или по заниженным ценам. Истец указал на то, что в 1992 году приватизация совхозов, в том числе чаеводческих, должна была проводиться на особых условиях — с сохранением «целостности специализированных участков производства, технологических линий и технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства».

Константин Бойцов подтвердил, что приватизация предполагала передачу в частные руки целостных производственных участков. Но, по его мнению, из иска Генпрокуратуры неясно, как выглядели земли на момент приватизации, поскольку «в иске говорится не о едином производственном комплексе, а о производственных участках». Эксперт допустил, что на момент приватизации территория уже могла быть разделена на несколько участков.

Среди претензий надзорного ведомства было также «нецелевое использование» сельскохозяйственных земель, в том числе возведение на них жилых построек. Как следует из иска, «Мацестинский чай», в процессе своей деятельности безвозмездно переуступал права аренды на участки аффилированным компаниям, после чего продавал права аренды третьим лицам, которые использовали земли не по назначению. В частности, на спорной территории располагаются объекты капитального строительства, среди которых жилые дома, ресторан и др.

Константин подчеркнул, что на землях сельскохозяйственного назначения запрещено строить рекреационные объекты, в том числе ресторан. Такие объекты можно возводить на землях особо охраняемых территорий, если они относятся к рекреационным, и на землях населенных пунктов, если участки относятся к рекреационным зонам. Согласно иску часть земель, которые передавались в аренду АО «Мацестинский чай», относились к поселениям, но выдавались для сельскохозяйственного использования.

По словам руководителя практики недвижимости и строительства Maxima Legal, сказать однозначно, могли ли ответчики на таких территориях возводить рекреационные объекты, опираясь на иск, невозможно. «Все зависит от требований градостроительного регламента. Очевидно, что одним из основных видов разрешенного использования такого земельного участка будет сельскохозяйственное использование. Допускаются ли иные — зависит от положений ПЗЗ [правил землепользования и застройки]определенного населенного пункта в каждом конкретном случае», — уточнил специалист.

Ознакомиться с материалом на сайте Forbes >>>