Комментарии

Любые операции с недвижимостью (приобретение, использование, отчуждение) сопряжены с налоговыми последствиями. Одним из ключевых факторов, которые при этом необходимо учитывать, является статус субъекта соответствующих сделок. 

Коммерческая организация

Основной фискальной особенностью коммерческих организаций является двойное налогообложение доходов от недвижимости – сначала уплачивается корпоративный подоходный налог (налог на прибыль или УСН), а затем распределяемая бенефициару прибыль подвергается повторному персональному налогообложению (НДФЛ).

В результате, с учетом текущих налоговых ставок, совокупная нагрузка только на доходы может достигать 36-37%.

В этой связи, с учетом НДС, который теперь взимается не только с компаний на общей системе налогообложения, но и с УСН-щиков (при выручке свыше 60 млн рублей в год), а также полноценного налога на имущество, модель приобретения и использования недвижимости коммерческой организацией является наименее налоговоэффективной.  

Индивидуальный предприниматель (ИП)

В отличие от компаний ИП уплачивают со своего дохода налог однократно. Это может быть либо стандартный НДФЛ (со ставками 13-15% с доходов от продажи недвижимости либо 13-22% с иных (например, арендных) доходов), либо УСН (с базовыми ставками 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта).

В дополнение к этому налог на имущество индивидуальных предпринимателей либо ниже уплачиваемого компаниями, либо вовсе отсутствует (в зависимости от выбранного режима налогообложения и характере использования объекта).

При таких обстоятельствах осуществление деятельности в сфере недвижимости в качестве ИП является довольно выгодной с налоговой точки зрения стратегией. Основные недостатки данного варианта лежат не в фискальной, а скорее в гражданско-правовой и административной сферах.

Личный фонд

Новый инструмент структурирования, призванный решать, прежде всего, задачи наследственного планирования, защиты капитала и анонимизации владения – личный фонд – является также довольно эффективным с т.з. налогообложения.

Так, личные фонды при соблюдении определенных условий могут применять пониженную ставку по налогу на прибыль (15%) или выбрать применение УСН. Однако основным преимуществом является исключение эффекта двойного налогообложения – по общему правилу, при выплате доходов выгодоприобретателям фонда НДФЛ не взимается. 

Наконец, для жилой недвижимости, переданной в личный фонд, установлены пониженные ставки по налогу на имущество организаций.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ)

Еще одним механизмом избежания двойного взимания подоходного налога является ЗПИФ. Поскольку данный фонд не является юридическим лицом, образующиеся в нем доходы (в т. ч. от использования или продажи недвижимости) не подлежат налогообложению до момента выплаты пайщикам, что позволяет их безналогово реинвестировать в течение всего срока существования фонда.

При этом доходы пайщиков-физических лиц подлежат обложению НДФЛ в пределах пониженных (13-15%), а не стандартных (до 22%) ставок.

В этой связи фискальные преимущества данного инструмента очевидны. Вместе с тем, не стоит забывать о сопряженных с ними налоговых рисках, а также иных недостатках механизма, в числе которых: ограниченный контроль над активами, зависимость от качества работы и надежности управляющей компании, высокие издержки на создание и управление.

Публикации в серии:

• Налоги и недвижимость. Часть 1. Статус покупателя / владельца / продавца объекта
• Налоги и недвижимость. Часть 2. Система налогообложения
• Налоги и недвижимость. Часть 3. Тип объекта и способы владения
• Налоги и недвижимость. Часть 4. Чего следует избегать при операциях с недвижимостью