Комментарии

При совершении любых операций с недвижимостью (сдаче в аренду, строительстве или купле-продаже) выбор налогового режима напрямую влияет на итоговую доходность. 

Общая система налогообложения (ОСН) 

Налогоплательщики, применяющие ОСН, имеют право уменьшить налогооблагаемую прибыль за счет всех документально подтвержденных затрат (ремонт, оплата коммунальных услуг, услуг управляющих компаний и пр.). Кроме того, ОСН позволяет налогоплательщикам принимать к вычету «входящий» НДС с покупки коммерческой недвижимости у застройщика или на вторичном рынке.

Однако лицам, применяющим ОСН, необходимо уплачивать налоги по высоким ставкам: налог на прибыль составит 25%, НДФЛ для ИП – от 13 до 22%, НДС – 20%, налог на имущество – от 0,1 до 2,2%. 

Налоговые органы часто доначисляют налоги, когда один или несколько крупных объектов сдаются от нескольких субъектов на УСН с искусственным разделением деятельности. Применение ОСН же позволяет нивелировать риски «дробления бизнеса» и налоговых доначислений. 

Упрощенная система налогообложения (УСН) 

Основным преимуществом УСН являются низкие налоговые ставки (ставка 6% на УСН «доходы» и ставка 15% на УСН «доходы за вычетом расходов»). 

УСН в контексте налогообложения недвижимости представляется наиболее эффективным с точки зрения налоговой экономии, поскольку освобождает налогоплательщиков данного режима от обязанности по уплате налога на имущество (за исключением объектов, облагаемых по кадастровой стоимости). 

При выручке менее 60 млн руб. в год УСН освобождает налогоплательщиков от НДС, а при выручке более 60 млн руб. в год позволяет применять пониженные ставки НДС в размере 5-7% (без права на вычет). 

При использовании УСН с объектом «доходы» необходимо понимать, что право на вычет расходов отсутствует, поэтому данный режим будет подходящим для сдачи недвижимости в аренду,  поскольку такая деятельность не подразумевает большого объема расходов. 

Особые режимы личных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов

Поскольку инвестиционный фонд не является юридическим лицом, доход внутри ЗПИФ не облагается налогом на прибыль или НДФЛ, пока не происходит распределение дохода пайщикам. Это дает возможность эффективно реинвестировать прибыль в новые объекты недвижимости и иные проекты.

Личный фонд, как мы отмечали в первой части, позволяет применять пониженную ставку налога на прибыль – 15% (при соблюдении определенных условий). Кроме того, налог на имущество в отношении жилых объектов, принадлежащих личному фонду, не может превышать 0,3%, если цена каждого объекта составляет не более 300 млн руб. 

Публикации в серии:

• Налоги и недвижимость. Часть 1. Статус покупателя / владельца / продавца объекта
• Налоги и недвижимость. Часть 2. Система налогообложения
• Налоги и недвижимость. Часть 3. Тип объекта и способы владения
• Налоги и недвижимость. Часть 4. Чего следует избегать при операциях с недвижимостью