Комментарии

Представляем Вашему вниманию обзор некоторых наиболее интересных судебных решений Высшего арбитражного суда РФ на 19.10.2012.

I. Применение двухсторонней реституции по недействительному договору купли-продажи земельного участка, на котором находится жилой дом, невозможно, поскольку частью земельного участка владеют третьи лица – собственники квартир, а не приобретатель по договору (Заместитель военного прокурора Западного военного округа и другие VS Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и другие. Дело №ВАС-5944/12)

В 2004 году по договору купли-продажи Общество с ограниченной ответственностью "ИРОН Интернешнл" (далее – "Общество") приобрело земельный участок, на котором находился объект незавершенного строительства. В настоящее время на земельном участке расположен иной объект недвижимости – многоквартирный жилой дом.

Ссылаясь на недействительность договора купли-продажи земельного участка, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным этого договора и обязании Общества возвратить указанный земельный участок в собственность Российской Федерации.

Признав спорный договор недействительным, суды по-разному разрешили вопрос о возможности двухсторонней реституции по этому договору. Так, суды апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили требование истцов о двухсторонней реституции и отметили, что приобретение имущества по недействительной сделке порождает обязательство его возврата.

Однако коллегия судей ВАС РФ, передавая дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, отметила, что при применении последствий недействительности сделки, стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки. В настоящее время спорный земельный участок находится во владении не Общества, являющегося стороной оспариваемой сделки, а иных лиц – собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Переход во владение этих лиц земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, свидетельствует о невозможности применения последствия недействительности сделки в виде возвращения всего спорного земельного участка в собственность Российской Федерации.

Президиума ВАС РФ отказал истцу в части требования о двухсторонней реституции.

II. К объектам недвижимости, построенным до вступления в силу Части первой ГК РФ могут быть применены положения ст. 222 ГК о самовольных постройках (Общество с ограниченной ответственностью "Агротехсервис" VS администрация Ступинского муниципального района Московской области. Дело №ВАС-5698/12)

В 1992-1993 гг. Обществом с ограниченной ответственностью "Агротехсервис" (далее – "Общество") были возведены несколько объектов недвижимости без получения разрешений на строительство и на ввод зданий в эксплуатацию. Для признания права собственности на самовольные постройки Общество в 2009 г. обратилось в суд с иском к администрации соответствующего муниципального района.

При рассмотрении этого дела суды нижестоящих инстанций применяли нормы ГК РФ о самовольной постройке, а также иное применимое законодательство и разъяснения судов.

Однако тройка судей ВАС РФ, передавая дело в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, предложила иной подход при разрешении этого дела и указала, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995 (до вступления в силу Части первой ГК РФ), в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Учитывая, что Общество обладает ранее возникшим правом собственности на спорные объекты недвижимости, то для того, чтобы его зарегистрировать, необходимо легитимировать это ранее возникшее право судебным актом (поскольку в административном порядке невозможно зарегистрировать право собственности на объект недвижимости без разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию).

Президиум ВАС РФ же своим Постановлением исковые требования Общества о признании права собственности на самовольные постройки удовлетворил. Таким образом, Президиум ВАС РФ своим Постановлением придал нормам ГК о самовольных постройках обратную силу.

III. В случае, если срок исполнения обеспеченных ипотекой обязательств наступил, а сам должник находится в процедуре банкротства, то ранее заключенный предварительный договор аренды, ухудшающий положение залогодержателя, не может быть заключен (Общество "ФинансЭксперт" VS Общество "Энерготехмаш". Дело №ВАС-6616/12)

Банк предоставил обществу "Энерготехмаш" денежные средства по кредитным договорам под ипотеку недвижимого имущества заемщика. После взыскания банком с общества "Энерготехмаш" задолженности по кредитным договорам и вступления последнего в процедуру банкротства, требования банка как залогового кредитора включены в реестр требований кредиторов должника (общества "Энерготехмаш").

В это же время общество "ФинансЭксперт" обратилось в суд с иском к обществу "Энерготехмаш" о понуждении заключения договоров аренды на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

При разрешении этого спора перед судами встал вопрос о необходимости получения согласия залогодержателя (банка) на заключение договора аренды соответствующего недвижимого имущества, ведь предварительный договор был заключен раньше договоров об ипотеке.

Суды нижестоящих инстанций пришли к выводу, что при действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества, заключенного ранее договоров об ипотеке того же имущества, согласие банка как залогодержателя на заключение обществом "Энерготехмаш" договора аренды не требуется.

Однако коллегия судей ВАС РФ, передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, не согласилась с такой позицией и указала на необходимость учитывать условия, применимые к заложенному имуществу, содержащиеся в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые требуют согласия залогодержателя на передачу имущества в аренду. Вопрос об очередности возникновения прав аренды недвижимости по предварительному договору или прав по договору залога должен быть решен в пользу последнего, поскольку очередность названных обязательств устанавливается по моменту их регистрации в ЕГРП. Требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит, поэтому момент его заключения не может приниматься во внимание.

Президиум ВАС РФ согласился с таким подходом и отказал обществу "ФинансЭксперт" в удовлетворении иска.