Для малых и средних предприятий аренда - фактически единственный доступный способ воспользоваться необходимой для бизнеса недвижимостью. Поэтому, в большинстве случаев, арендаторам приходится иметь дело с редакцией договора, которую предложил арендодатель. Даже самые жесткие условия такого договора не слишком обременительны, когда у сторон хорошие отношения. Но если ситуация изменится, арендатор сможет рассчитывать лишь на письменные договоренности. Что можно предпринять, чтобы оградить интересы компании от неприятных неожиданностей? Рассмотрим в настоящей статье несколько важных моментов.
Важным этапом в процессе становления арендных отношений является проведение подготовительных действий. Качественная подготовка, как минимум, должна включать в себя проверку статуса контрагента, объекта аренды, правомочий на объект аренды и полномочий на подписание договора.
В связи с этим, как правило, должно быть проверено наличие подлинного свидетельства о праве собственности арендодателя либо договора аренды у арендатора при субаренде. Должны быть проверены возможность и условия сдачи объекта в субаренду. Это является очень важным, поскольку арендодателями могут быть только собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В то же время на практике и в настоящее время встречаются ситуации, когда арендатору неожиданно и, естественно, для него не вовремя, приходится освобождать занимаемые помещения, поскольку обнаруживается истинный собственник и принимает соответствующие правовые меры, в том числе и судебные. Если при этом арендатор разместил в арендуемом помещении какое-либо производство, а ему говорят на вполне законных основаниях освободить помещение, то очевидно, что такое развитие событий может привести к нарушению нормального хода предпринимательской деятельности.
Проверка арендодателя включает в себя также проверку его учредительных документов. Необходимо получить у арендодателя комплект его учредительных документов, в том числе устав, свидетельство и др. Кроме того, будет не лишним, заказать выписку из налоговой инспекции, в которой будет указано, кто учредитель и кто директор контрагента.
При проверке объекта аренды необходимо установить наличие ограничений, обременений объекта аренды. Для этого можно, например, заказать выписку из ЕГРП (регистрационной службы). На основе данной выписки можно установить, кто является собственником объекта аренды, находится ли объект в залоге или под арестом. Помимо правовых вопросов следует уточнить и некоторые технические моменты, например, наличие перебоев с электро-, тепло- и водоснабжением и т.д.
Следующим важным и во многом основным этапом является обсуждение условий договора. Важно помнить, что существуют условия обязательные для включения в договор и необязательные, но от этого не менее важные.
В договор аренды должны быть включены в обязательном порядке следующие существенные условия:
1) предмет договора - объект аренды с точным указанием места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений;
2) размер арендной платы.
В текст договора могут быть включены условия, которые не являются обязательными для того, чтобы считать договор действующим, но являются важными для того, чтобы считать свои права защищенными в большей степени.
К таким условиям, например, можно отнести:
1) целевое назначение имущества;
2) качество объекта аренды;
3) распределение обязанностей по устранению недостатков объекта;
4) информация об обременениях объекта, в том числе о правах на объект третьих лиц;
5) распределение обязанностей по содержанию объекта, в том числе по оплате коммунальных платежей, проведению капитального и текущего ремонтов;
6) порядок передачи объекта аренды арендатору и возврат объекта после прекращения действия договора.
Объект аренды должен быть четко индивидуализирован. Это означает, что при аренде отдельных помещений они должны быть все указаны в договоре в соответствии с данными свидетельства о праве собственности и документами БТИ (экспликация, поэтажный план). Обычно эти документы являются приложениями к договору. Например, если передается в аренду нежилое помещение. При описании данного объекта следует указать:
- местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);
- поэтажный план здания с указанием расположения сдаваемого в аренду помещения;
- номера комнат и площадь арендуемого помещения;
- техническое состояние помещения, обеспеченность тепло- и водоснабжением, охраной.
При передаче объекта недвижимости в аренду целесообразно произвести его осмотр для установления степени износа и реального состояния имущества.
Данная мера позволит арендодателю освободить себя от лишней ответственности, поскольку в соответствии с действующим законодательством арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Арендатору четкое описание передаваемого имущества также важно, поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Важным моментом является также решение в договоре вопроса о судьбе улучшений арендованного имущества, определение обязанностей по содержанию арендованного объекта, производству текущего и капитального ремонта.
Другим после предмета договора обязательным условием является размер арендной платы при аренде зданий, сооружений и другой недвижимости. Про установление размера арендной платы как правило стороны не забывают. Вместе с тем, можно порекомендовать указывать в договоре еще одну сумму - стоимость арендуемого имущества. Это может послужить одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата или защите интересов сторон в случае повреждения (уничтожения) имущества.
Оценка имущества, заранее проведенная по соглашению сторон, или с использованием независимого оценщика, в то время пока у них хорошие отношения и сохраняется объективный подход к делу, позволит в будущем значительно уменьшить риски и создаст условия для наименее конфликтного выхода из ситуации.
Даже если стороны смогли достичь договоренностей по всем существенным условиям договора, это не исключает возможности возникновения конфликтов и других неблагоприятных последствий, как по объективным, так и по субъективным причинам. В связи с этим, представляется очень важным определить в договоре условия, предусматривающие ответственность сторон за нарушение своих обязательств.
Здесь хотелось бы обратить внимание на некоторые из обстоятельств. Во-первых, очень редко можно встретить в договорах ответственность за перебои в предоставлении коммунальных услуг, а ведь иногда недобросовестные арендодатели умышленно скрывают, что такие проблемы в данном районе (здании, помещении) возникают достаточно часто. Во-вторых, договор должен содержать механизм разрешения споров. В противном случае не всегда удается применить установленные им меры ответственности. Например, в договоре было предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке уменьшить арендную плату при наступление определенных обстоятельств. Однако размер уменьшения должен был определяться совместной комиссией. Все попытки одной из сторон созвать комиссию не увенчались успехом. А без протокола комиссии данный вопрос можно решить только в судебном порядке. Если бы в договоре был прописан механизм определения размера уменьшения арендной платы в случае уклонения от создания совместной комиссии ситуация могла бы разрешиться значительно быстрее и дешевле. В-третьих, интересным моментом является применение на практике удержания имущества арендатора за неуплату арендных платежей.
Не вдаваясь в подробности, можно сказать, что действующее законодательство и судебная практика позволяют сделать следующие выводы по поводу применения этого механизма:
1) удержание имущества в рамках действующего договора аренды является незаконным;
2) законное удержание имущества при расторжении договора имеет место исключительно в случае, когда арендатор, заведомо зная о расторжении договора (в силу истечения срока аренды, а также надлежащего уведомления арендодателем и т.п.), не предпринял разумных действий по исполнению своих обязательств по договору аренды.
Рассмотренный круг вопросов является далеко не исчерпывающим. Существует еще значительное количество нюансов, которые могут повлиять на безопасность арендных отношений, защищенность прав и интересов арендатора и арендодателя. В частности, требуют тщательного и правильного определения условия о расторжении и прекращении действия договоров; особенности сдачи имущества в субаренду; практически всегда много негативных последствий вызывают ошибки при составлении предварительных договоров аренды; существуют и другие важные вопросы.
Рассказать обо всем за один и даже несколько раз практически невозможно, тем более, что в каждом конкретном случае есть неповторимые особенности и определять правильность действий и необходимые условия договоров приходится индивидуально.
| 