Комментарии

Одной из главных правовых проблем налогообложения недвижимости в России является тот момент, с которого налоговые органы начинают считать эту недвижимость объектом налогообложения по налогу на имущество. Этот момент наступает еще до того, как обладатель здания юридически становится его собственником.

Дело в том, что по Гражданскому кодексу России право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Таким образом, право собственности на объект переходит к его приобретателю лишь в тот момент, когда состоится государственная регистрация этого права. При этом, срок подачи документов на государственную регистрацию недвижимости законодательно не закреплен.

В то же время, в соответствии с Налоговым кодексом России объектом налогообложения по налогу на имущество признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с российскими правилами ведения бухгалтерского учета. То есть, налог на имущество уплачивается со стоимости объекта недвижимости, состоящего на балансе предприятия.

Порядок ведения бухгалтерского учета основных средств установлен Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств. Все эти документы утверждены приказами Минфина России.

До принятия недвижимого имущества в качестве объекта основных средств, то есть, например, во время его строительства, такое имущество учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в качестве незавершенных капитальных вложений. К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий и прочие капитальные работы и затраты. И только после отражения недвижимого имущества в бухгалтерском учете на счете 01 «Основные средства» (или на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если недвижимость, например, сдается в аренду) оно будет подлежать обложению налогом на имущество. При этом основанием для принятия объекта недвижимости к учету на счет 01 является не государственная регистрация права собственности, а одновременное выполнение следующих условий (пункт 4 ПБУ 6/01):

- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления в аренду;

- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. больше года;

- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

- объект способен приносить организации доход в будущем.

Если при выполнении указанных выше условий пункта процесс подачи документов на государственную регистрацию затягивается, а здание фактически эксплуатируется, то налоговые органы расценивают неперевод объекта на счет 01 как попытку уклонения от уплаты налога.

Кроме того, по мнению налоговых органов, вопрос об учете объекта недвижимости на счете 01 не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта. Так российский порядок бухгалтерского учета основных средств предусматривает, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке, то есть с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При этом такие объекты недвижимости допускается принимать к учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету 01. Следовательно, на момент, когда руководитель организации принимает решение о принятии объекта недвижимости в качестве основного средства, этот объект недвижимости уже сформирован в качестве объекта основных средств, что является основанием для его учета на счете 01 «Основные средства». То есть: закончил строить, начал эксплуатировать – плати налог.

Заметим, что схожая позиция нашла свое отражение в многочисленных постановлениях Федеральных арбитражных судов различных округов. При этом начало процессу формирования единой практики на уровне Высшего Арбитражного Суда России было положено в Решении от 17 октября 2007 года № 8464/07. Затем последовало «отказное» Определение от 14 февраля 2008 № 758/08. Отказывая в передаче дела в Президиум, судьи указали, что принятие недвижимого имущества к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств должно производиться, если данный объект обладает признаками, установленными пунктом 4 ПБУ 6/01. При этом факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с несвоевременной реализацией налогоплательщиком своего права на оформление указанного имущества в свою собственность, не является основанием для освобождения от уплаты налога.

По мнению судей, иное истолкование положений Налогового кодекса РФ противоречило бы действительному экономическому положению налогоплательщика, создавало бы для него необоснованную налоговую выгоду и ставило бы в неравное положение других налогоплательщиков, обладающих объектами недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

По существу судьи Высшего Арбитражного Суда РФ указали на то, что если налогоплательщик по своему усмотрению (при отсутствии объективных причин) длительное время не регистрирует право собственности на объект недвижимости, то налицо злоупотребление правом.

Схожая позиция высказана судьями Высшего Арбитражного Суда РФ и в Определении о передаче дела в Президиум № 16078/07. Дело было отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, и его исход еще не предрешен, тем не менее, нельзя не обратить внимания на продолжение описываемой – негативной для налогоплательщиков – тенденции. Как указано в Определении, ни Налоговый кодекс РФ, ни законодательство о бухгалтерском учете не устанавливают такого условия налогообложения имущества и его постановки на учет в качестве основного средства, как наличие у организации права собственности на объекты недвижимости, зарегистрированного в установленном порядке.

Вместе с тем согласно позиции Минфина России государственная регистрация недвижимости является обязательной, однако она носит заявительный характер. Следовательно, если учитываемые на счете 08 объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, указанное имущество должно облагаться налогом на имущество, поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

В этой связи налоговым органам даны указания при установлении фактов уклонения от государственной регистрации привлекать налогоплательщиков путем обращения в суд к уплате налога и применять меры ответственности за неуплату налогов – то есть штрафовать неплательщиков. Напомним, что неуплата налогов влечет за собой взыскание от 20% от суммы неуплаченного налога на имущество организаций (если правонарушение совершено по неосторожности) до 40% от суммы неуплаченного налога (если будет доказана умышленность деяния). А поскольку в настоящий момент штрафы в размере до 50 000 рублей взыскиваются с организаций во внесудебном порядке, не исключено, что в указанной сумме штраф попросту спишут с банковского счета организации.

Кроме того Кодекс об Административных Правонарушениях России предусматривает меры административной ответственности за уклонение от регистрации соответствующих прав на недвижимое имущество.

В любом случае, если недвижимое имущество удовлетворяет требованиям правил бухгалтерского учета, во избежание претензий со стороны налоговых органов мы рекомендуем своим клиентам принимать объект недвижимости к учету в качестве основного средства, и, следовательно, исчислять и уплачивать налог независимо от государственной регистрации и ввода его в эксплуатацию.

В завершение хотелось бы обратить внимание на вопрос о возмещении НДС по расходам на приобретение (создание) объекта недвижимости. Нередки претензии налоговых органов относительно того, что «входной» НДС нельзя возместить до даты государственной регистрации. Однако в настоящий момент арбитражная практика по данному вопросу на уровне Высшего Арбитражного Суда РФ складывается в пользу налогоплательщика. Так в Определении о передаче дела в Президиум № 15333/07 от 07 февраля 2008 года судьи указали, что положения Налогового кодекса, определяющие порядок применения налоговых вычетов, не устанавливают в качестве основания их применения по НДС наличие государственной регистрации и документов ее подтверждающих. Правомерность указанной позиции была подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ на заседании 8 апреля 2008 года. Таким образом, налогоплательщики могут обращаться в налоговые органы с требованием возместить НДС по расходам на приобретение (создание) недвижимого имущества до регистрации права собственности на него.

Прочитавших: 14423