|
||||
| ||||
Комментарии
| ||||
Жилищно-кооперативные товарищества: история возникновения управляющих организаций в России Попытка внедрить в систему жилищно-коммунального хозяйства общественное самоуправление многоквартирными домами в нашей стране, была предпринята еще в 20 годах XX столетия.
|
Жилищно-кооперативные товарищества: история возникновения управляющих организаций в России Попытка внедрить в систему жилищно-коммунального хозяйства общественное самоуправление многоквартирными домами в нашей стране, была предпринята еще в 20 годах XX столетия. Предпосылками такого внедрения послужила крайняя запущенность жилищно-коммунального хозяйства пришедшего в такое состояние в результате потрясений, через которые пришлось пройти России. В период Первой мировой войны 1914-1918 г., из-за оттока значительной части капитала в продовольственный сектор экономики, строительство новых жилых домов было практически прекращено. После прихода к власти большевиков, в результате революции 1917 г., и начавшейся гражданской войны 1918-1920 гг. жилищный фонд в отсутствие ремонта быстро приходил в упадок. Еще больше усугубляло данную ситуацию проводимая большевиками политика в жилищной сфере. Так, в результате перераспределения жилой площади, на смену собственников квартир, вынужденных их покинуть, пришли граждане незаинтересованные в поддержании в надлежащем состоянии полученное жилье. Здесь следует отметить, что и сами новые жильцы не были застрахованы от выселения, переселения, перемещения и уплотнения. Понятно, что в результате этого интерес у жильцов к поддержанию в исправном состоянии и целостности жилища (в трате на это своих средств) окончательно исчез. У более зажиточных слоев населения широко было распространено убеждение, что если значительно улучшить данное жилище, то скорее всего его отнимет какое-нибудь учреждение или влиятельное лицо. Еще одной причинной разрухи, и полагаем наиболее весомой было то, что были уничтожены частная промышленность по постройке и обслуживанию домов, домостроительные конторы, конторы по ремонту водопровода, канализации, отопительной сети и т.п., а соответствующая государственная промышленность еще не была организована, в связи с чем была затруднена даже техническая возможность проведения ремонта. Относительно нежилых помещений бесхозяйственность господствовала еще в большей степени. Если нежилые помещения пустовали, то полы, потолки, двери, окна, штукатурка расхищались окружающим населением на топливо, оставались нетронутыми одни кирпичные стены, да и их понемногу начинали растаскивать на кладку временных печей. Количество домов, ставших непригодными как для жилых, так и не жилых потребностей стало возрастать такими быстрым темпами, что еще несколько лет такого хозяйствования, еще несколько лет усиленной порчи и полного отсутствия ремонта со стороны жильцов и государства – и значительной части городского населения пришлось бы из ставших абсолютно необитаемыми домов переселиться либо в землянки, либо в деревни. Материальный ущерб, нанесенный жилищному фонду страны, только за 1918-1920 гг. превысил 2 млрд. руб. золотом. Так, московский жилищный фонд снизился в 1924 г. по сравнению с 1915 г. на 27,7 %. С 1917 по 1920 гг. количество квартир в Москве сократилось с 224,6 тыс. до 189,8 тыс. В Петрограде к марту 1923 г. было разрушено или осталось недостроено около 500 крупных домов, что составляло 17 % жилого фонда. Всего с начала Первой мировой и до конца гражданской войны пришло в негодность или было разрушено 361 тыс. зданий (около 20 % жилых домов), и в связи с этим из эксплуатации выбыло около 14 % всей имевшейся жилой площади. Как пишет С.Н. Братусь местные Советы не располагали необходимыми ресурсами для обеспечения восстановления и поддержания в надлежащем порядке жилых домов, и более целесообразным было принято передать дома в эксплуатацию коллективам проживающих в них граждан. Управление и контроль по восстановлению коммунального хозяйства был передан Народному Комиссариату Внутренних Дел (Далее - НКВД). Для преодоления сложившейся ситуации Советское правительство в декабре 1919 года на VII Всероссийском съезде Советов принимает курс на децентрализацию хозяйственного управления. Для его реализации было принято ряд Декретов, среди них необходимо выделить: Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 28 декабря 1921 года «Об условиях демуниципализации домов» в результате чего многоквартирные дома были переданы коллективам жильцов в пользование на договорной основе при условии проведения ремонта; Декрет ВЦИК и СНК РСФСР 1921 года «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципализированного фонда и о передачи домов коллективам жильцов» и Декрет от 23 мая 1922 года для создания гражданской инициативы населения «О жилтовариществах». 19 августа 1924 года ЦИК и СНК СССР приняли постановление «О жилищной кооперации». Данный нормативный акт установил три вида жилищно-кооперативных товариществ: жилищно-арендные кооперативные товарищества, рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества, общегражданские жилищно-строительные товарищества. (ст. 1 данного Постановления). Для лучшего понимания сущности современных товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов следует дать характеристику жилищно-кооперативным товариществам, появившимся на основании постановления 1924 года. Но сначала следует остановиться на самом термине «кооперативное товарищество». Данное словосочетание достаточно долгое время в законодательстве употреблялось по отношению к образованиям, которые создавались для удовлетворения разнообразных потребностей своих участников, т.е. основная цель их деятельности не была связана с извлечением прибыли. Так, в дореволюционном кооперативном законе, кооператив определялся как товарищество с переменным составом и капиталом, которое, действуя под особой фирмой, имеет целью содействовать материальному и духовному благосостоянию своих членов, посредством совместной организации разного рода хозяйственных предприятий или труда своих членов. После революции 1917 года при обозначении потребительских обществ также использовался термин «кооперативные товарищества». Например, промыслово-кооперативные товарищество или жилищно-кооперативное товарищество. Законодательство того времени четко разграничивало деятельность предпринимательских и кооперативных товариществ. Организация деятельности предпринимательских товариществ регулировалось главой X ГК РСФСР 1922 года (раздел обязательственное право) , а регламентация кооперативных товариществ осуществлялась Постановлениями Высшего Совета Народного Хозяйства , Декретами Советов Народных Комиссаров и Декретами Всероссийского Центрального исполнительного комитета. В литературе также проводилось разграничение товариществ по целям деятельности. Так, Е.Н. Данилова указывала на то, что товарищеские объединения для совместного достижения какой-либо хозяйственной цели распадаются на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества. Кооперативные товарищества, в свою очередь, подразделялись на: промысловую, сельскохозяйственную, кредитную, потребительскую и, выделившуюся из последней, жилищную кооперации. Как говорилось выше постановление «О жилищной кооперации» установило три вида жилищно-кооперативных товариществ. Первый вид - жилищно-арендные кооперативные товарищества (далее - ЖАКТы) создавались в соответствии со статьей 3 постановления «О жилищной кооперации», в целях использования муниципализированных домовладений, предоставленных ЖАКТам внаем местными органами власти. Как отмечалось в юридической литературе того времени, создавать управляющие организации в многоквартирных домах, находящихся в собственности граждан не было смысла «…так как домом управляет и о сохранении его заботится хозяин его», таким образом, жилищно-кооперативные товарищества создавались в домах, собственником которых было государство (в лице своих органов). Жилищно-арендные кооперативные товарищества наделялись правами юридического лица (ст. 6 данного постановления). И имели право: - арендовать муниципализированные домовладения, в которых проживали члены товарищества, на срок до 12 лет, с правом преимущественного возобновления договора аренда; - пользоваться всей жилой площадью домовладения путем предоставления ее своим членам для проживания; - организовывать для пользования членов товарищества и находящихся на их иждивении членов семей столовые, прачечные и другие подобные заведения. Органами управления ЖАКТов (а равно и жилищно-кооперативных товариществ других видов) являются: общее собрание участников и правление, избираемое общим собранием. Также избиралось и ревизионная комиссия (ст. 42 постановления). Члены товарищества участвовали в управлении товарищества на равных правах, независимо от числа приобретенных ими паев. Средства (имущество) жилищно-арендного кооперативного товарищества образуются из вступительных и паевых взносов членов товарищества, поступлений от квартирной платы и арендной платы за нежилые помещения, из взносов на топливо (в домах, где имеется центральное отопление) и иных поступлений. ЖАКТам разрешалось сдавать нежилые помещения в субаренду. Жилищно-кооперативные товарищества не имели права собственности на жилые дома, равно как и участники этих жилищных кооперативов на занимаемые ими помещения. Товарищество не могло уменьшить площадь, занимаемую участниками товарищества, по своему усмотрению. Жилищно-арендные кооперативные товарищества не отвечали по обязательствам участников товарищества, а участники жилищно-арендного кооперативного товарищества в свою очередь не отвечали по обязательствам товарищества. Членство в товариществе приобретали все постоянно проживающие в данном домовладении граждане, пользовавшиеся избирательными правами согласно конституциям соответствующих союзных республик. Причем число граждан участников жилищно-арендного кооперативного товарищества не может быть менее половины числа проживающих в данном домовладении лиц, пользующихся избирательным правом, и не могло быт менее десяти человек. При прекращении проживания в доме граждане выбывали из состава членов товарищества. Второй и третий виды жилищно-кооперативных товариществ ставили задачей удовлетворение жилищных потребностей своих членов путем возведения новых жилых зданий, восстановление разрушенных и достройки незаконченных строительством домов. Рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества (далее -РЖСК), в соответствии со ст. 13 указанного постановления, формировались из рабочих и служащих государственных предприятий и учреждений в целях удовлетворения жилищной нужды своих членов путем возведения новых, восстановления разрушенных или достройки незаконченных жилых строений. Помимо рабочих, участниками жилищно-строительных кооперативных товариществ, могли быть также безработные рабочие и инвалиды войны и труда из рабочих и служащих государственных учреждений и предприятий. Число участников, организующих РЖСК, не могло быть менее десяти. Общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества (далее - ОЖСК) Участниками ОЖСК могли стать все граждане, достигшие 18-летнего возраста и не имевшие судимости, предусмотренных уголовными кодексами союзных республик. Число участников кооператива не могло быть менее десяти. Наряду с гражданами участниками ОЖСК могли быть и юридические лица. В 1927 году партия меняет курс. На ХV партийной конференции ВКП(б) было принято решение о переходе на рельсы индустриализации и коллективизации. В результате чего в коммунальное хозяйство вновь вернулось к централизованному управлению. В этом же году ликвидируются Комитеты содействия жилищной кооперации. В 1930 году расторгаются договоры аренды зданий с ЖАКТами. Окончательно ликвидация жилищно-кооперативных товариществ оформляется постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении жилищного фонда и улучшения жилищного хозяйства в городах» в соответствии с которым все виды кооперативных жилищных товариществ принудительно были реорганизованы в жилищно¬-строительные кооперативы, их единообразная форма дальнейшего функционирования была окончательно установлена 31 октября 1939 года Примерным уставом жилищно-строительного кооператива. Дома, возведенные жилищно-строительными кооперативами в основном за счет государственных средств, передавались в ведение местных Советов, организаций, учреждений и предприятий, финансировавших строительство. С.Н. Братусь указывает, что в связи с укреплением Советов и улучшением их работы создались предпосылки для возврата в их управление государственного жилищного фонда, переданного в пользование мелким коллективам жильцов (жилищно-арендным кооперативным товариществам). Что и было впоследствии сделано. Первые попытки самоуправления многоквартирными домами немного улучшили ситуацию на непродолжительный срок, но в целом не оправдали возложенных на них надежд. Подводя итог сказанному, можно сделать следующие краткие выводы: - приведенные черты ЖАКТов позволяют их считать прообразом современных товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов; - ликвидация в 30-х годах жилищно-кооперативных товариществ и переход коммунального хозяйства к централизованному управлению, т.е. исчезновение организаций, которые осуществляли самостоятельное управление и эксплуатацию многоквартирными домами, повлекло за собой утрату интереса у населения к сохранению, в надлежащем состоянии, жилищного фонда; - РЖСК и ОЖСК, имея схожие цели деятельности с современными жилищными и жилищно-строительными кооперативами, впоследствии переведенные на устав жилищно-строительного кооператива , с некоторыми изменениями дошли до наших дней; - после принятия постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении жилищного фонда и улучшения жилищного хозяйства в городах» и ликвидацией жилищно-кооперативных товариществ термин «кооперативное товарищество» не употребляется ; - идея общественного самоуправления многоквартирными домами путем создания организаций, осуществляющих управление и эксплуатацию жилищным фондом, уже имела практическое воплощение в начале XX столетия, когда такие организации обеспечивали сохранность и приращение жилищного фонда. Однако данные объединения были призваны, в первую очередь, удовлетворить потребность граждан в жилище. |
|
Прочитавших: 8375 Топ-5 самых читаемых Новостей за последние 30 дней:
Новости VERBA LEGAL завершила сопровождение сделки по приобретению лизинговой компании «Трансфин-М». [988] |
|
