| |
-
Рассмотрен типичный случай обращения с иском о признании недействительным договора, который является незаключенным. Подчёркивается, что отсутствие согласия сторон по существенным
 условиям договора и неисполнение договора сторонами являются признаками незаключенного договора. Вместе с тем, суд вправе самостоятельно квалифицировать требования истца при обнаружении им ошибки в требовании. Тем самым ВАС ориентирует судей на патернализм в отношении «некачественных» требований. Суды могут самостоятельно определять не только основания требований, но и их предмет, помогая неопытным истцам и исправляя их ошибки.
-
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный без согласия собственника, может быть признан недействительным по иску последнего, независимо от факта отсутствия его государственной регистрации. Поскольку правовые последствия, наступление которых законодатель связывает с регистрацией сделки, могут применяться между сторонами такого договора и до его регистрации (например, владения и пользование), собственник вправе требовать признания незарегистрированного договора недействительным, требуя выселения такого арендатора.
-
Исполнение сторонами незарегистрированного договора, если оно не затрагивает права третьих лиц, лишает его стороны права требовать признания такого договора незаключенным. Воля сторон на исполнение договора превалирует над формальными недостатками договора.
-
Последствия отсутствия регистрации договора аренды недвижимости заключаются в невозможности защиты прав арендатора на владение имуществом от третьих лиц, которые не знали об аренде (эффект противопоставимости). Новый собственник здания вправе требовать выселения и освобождения здания арендатором, если он не знал о наличии незарегистрированного договора аренды.
-
Срок исковой давности к требованиям о взыскании уплаченного по недействующему договору подлежит исчислению со дня признания договора судом незаключенным, или со дня окончания безуспешных переговоров о заключении договора. Это справедливо при условии, если не доказано, что истец ранее знал или должен был знать, что договор не заключен.
-
ВАС подтвердил ранее утверждённую им правовую позицию в отношении сроков выполнения работ по договору подряда: сроки выполнения работ могут быть определены путём указания на действия сторон, которые они должны исполнить. В этом смысле существенное условие о сроках выполнения работ будет считаться согласованным, а договор заключенным.
-
При выполнении работ и их приёмке, отсутствие подписанного сторонами договора не влечёт применение к сложившимся отношениям правил о неосновательном обогащении. Суд должен оценивать отношения сторон в пользу их сохранения и квалифицировать их исходя из направленности воли сторон на заключение соглашения. Соглашение подлежит регулированию как если бы между сторонами был заключен договора подряда. При этом нельзя взыскивать неосновательное обогащение с государственного заказчика при отсутствии подписанного государственного контракта. Фактическое выполнение работ без согласия государственного заказчика и без их приёмки образуют обход закона о размещении заказов.
-
Сроки оказания услуг не являются существенным условием договора оказания услуг. Если стороны не согласовали сроки оказания услуг, то могут применяться общие положения ГК. Обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
-
Организационное (рамочное) соглашение является действительным и применяется к отношениям из договора, заключенного во исполнение организационного соглашения. При этом применительно к регулируемым отношениям суд должен в совокупности оценивать условия рамочного соглашения и договора.
-
Требование арендодателя об обязании освободить здание, переданное по незаключенному договору, подлежит удовлетворению и квалифицируется как требование о возврате имущества, составляющее неосновательное обогащение приобретателя. Имущество возвращается арендодателю, даже если он не является его собственником.
-
Наличие письменного заявления одной из сторон договора о необходимости согласования какого-либо условия договора или о разногласиях в его отношении, делает такое условие существенным. В таких условиях подписание договора обеими сторонами не влечёт признания такого договора заключенным.
-
Споры о признании договора незаключенным, подлежат рассмотрению в суде, в соответствии с соглашением о подсудности или третейской оговоркой, содержащимся в таком договоре.
Изложенные правовые позиции сформируют единообразие в применении норм и в рассмотрении одного из самых распространённых способов оспаривания договоров.
| |
