| |
 Пожалуй, наибольшего внимания заслуживают правовые позиции, нашедшие свое отражение в обзоре, в их сравнении с более ранними позициями, сформулированными в совместном постановлении и информационном письме ВАС РФ:
1.Проверка наличия у истца документов, свидетельствующих о принятии им мер к легализации самовольной постройки (получение разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию), должна производиться на стадии принятия к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости. Если же такие документы не представлены, судья оставляет исковое заявление без движения. Данная правовая позиция несколько отличается от той, что была предложена в пункте 9 информационного письма ВАС РФ (там указано на необходимость проверки документов судом при рассмотрении дела, а не при принятии иска к производству; при этом в двух судебных решениях, приведенных в информационном письме, в исках было отказано, так как такие доказательства не были представлены при рассмотрении дел).
2.Приобретательная давность не распространяется на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, тем более расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке: в подобной ситуации отсутствует такое условие как добросовестность застройщика. Исходя из этого, не совсем ясно является ли условие о неправомерно занимаемом земельном участке решающим при применении приобретательной давности. Если следовать позиции арбитражных судов, то приобретение лицом права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности не отменяет необходимости соблюдения условия, обладания лицом на каком-либо вещном праве земельным участком (см.: постановление ФАС Московского округа от 13.08.2010 N КГ-А41/7174-10, постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 по делу N А57-1399/2012, постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2012 по делу N А66-12727/2010).
 3.Возложение обязанности по сносу самовольной постройки на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика. Наличие нарушений, допущенных при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, не является единственным достаточным основанием для сноса строения. Данная правовая позиция соответствует имеющейся арбитражной практике (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А33-14991/2009, постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.08.2013 N Ф03-3656/2013).
4.Для отказа в признании права собственности на самовольную постройку или удовлетворения иска о сносе самовольной постройки необходимо, чтобы нарушения градостроительных и строительных норм и правил были существенными и неустранимыми. Данная позиция вводит новый критерий неустранимости в дополнение к критерию существенности, который ранее был подтверждён в пункте 13 информационного письма ВАС РФ (в деле, приведенном в информационном письме ВАС РФ, несмотря на аргументы истца об устранимости нарушений, в иске о признании права собственности было отказано).
5.Право собственности может быть признано, если самовольная постройка была возведена на земельном участке, предоставленном по договору аренды. При этом необходимо учитывать условия договора аренды, в том числе условия о предоставлении земельного участка для возведения объекта недвижимости конкретного типа. Данная правовая позиция вступает в противоречие с применявшейся ранее позицией из пункта 25 совместного постановления, где указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, у которого земельный участок находится лишь по ограниченному кругу оснований (в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании). В арбитражной практике до сих пор не сложилось единого подхода в отношении права аренды земельного участка, на котором возведена спорная постройка: согласно одной позиции признание права собственности на самовольную постройку не распространяется на лиц, владеющих земельным участком на праве аренды (постановление ФАС Московского округа от 11.02.2014 N Ф05-14936/2013, определение ВАС РФ от 28.11.2013 N ВАС-16317/13, от 19.05.2011 № ВАС-5812/11); согласно другому – распространяется, но при условии если арендатор использует земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 № 3210/13, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.09.2012 по делу N А33-13665/2011).
6.При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект. Данное разъяснение согласуется с пунктом 28 совместного постановления, согласно которому положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В свете продолжающейся в России судебной реформы при возникновении спорных ситуаций касательно самовольных построек, как представляется, наиболее разумным было бы руководствоваться правилом lex posterior. В связи с этим мы отмечаем, что согласно положениям проекта Федерального закона N 466670-6, в мотивировочной части решения арбитражного суда могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума ВАС РФ.
| |
