Канцелярские штучки
Для многих «новая» кадастровая стоимость объектов недвижимости и рассчитанная на ее основании налоговая нагрузка стали неприятной неожиданностью. Процедура проведения государственной кадастровой оценки земли (далее – ГКО) в соответствии с законодательством об оценочной деятельности непрозрачна, и повлиять на ее результаты во время оценки собственники не могут. Но данное неудобство с лихвой покрывается отличной возможностью с помощью механизма кадастровой оценки обслуживать фискальную функцию государства, и, как показала практика, весьма успешно.
В связи с этим перед владельцами встал вопрос об изменении кадастровой стоимости земельных участков (далее – ЗУ), для чего необходимо оспорить результаты ГКО.
Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости ЗУ создаются специальные комиссии (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») (далее – Закон № 135-ФЗ). Правила их создания и принципы деятельности описаны в Порядке создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263). Функционирование комиссий не препятствует непосредственному обращению собственников в суды. Однако для юридических лиц обращение в указанную комиссию перед подачей искового заявления обязательно.
Законодатель предусмотрел два основания для обжалования результатов определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):
- недостоверность сведений об объекте недвижимости;
- установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости.
Именно последнее основание предоставляет собственникам шансы для уменьшения налогового бремени. В соответствии с земельным законодательством кадастровая стоимость ЗУ устанавливается на основании результатов ГКО земель, но при наличии сведений о рыночной стоимости кадастровая признается равной ей. Порядок доведения до государственных органов информации о рыночной стоимости земли реализован в механизме рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Инициировать пересмотр кадастровой стоимости могут физические и юридические лица, если «результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц». Это собственники, лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28) (далее – Постановление № 28). К последним могут быть отнесены бывшие собственники объектов недвижимости в случае предъявления им налоговых требований за период нахождения соответствующего объекта недвижимости в их собственности.
Данным правом обладают арендаторы, которые могут подать требование о пересмотре кадастровой стоимости в случае установления арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости, а также при наличии письменного согласия собственника объекта на пересмотр кадастровой стоимости. Это правило относится только к объектам, находящимся в собственности физических или юридических лиц.
Итак, собственники и заинтересованные лица вправе обратиться в комиссию, если результаты определения кадастровой стоимости недвижимости затронули их права и обязанности. Увеличение налоговой нагрузки – безусловное основание для оспаривания. Помимо заявления для рассмотрения комиссией необходимо представить пакет документов:
- справку о кадастровой стоимости ЗУ;
- заверенную копию правоустанавливающего документа;
- отчет или заключение эксперта об определении рыночной стоимости ЗУ;
- положительное экспертное заключение по проверке отчета об определении рыночной стоимости ЗУ на соответствие законодательству.
Отказ не приговор
Напомним, что юридические лица могут обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости лишь после отказа комиссии в ее пересмотре или истечения положенного срока для рассмотрения заявления собственника. При этом предметом судебного оспаривания не может быть решение комиссии об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Из этого положения иногда делают ошибочный вывод о невозможности оспаривания решения комиссии об отказе.
Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого станет изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п. 1 Постановления № 28). Другое дело, что подача заявления об установлении кадастровой стоимости позволит быстрее внести изменения в государственный реестр, минуя процесс вынесения комиссией нового решения на основании вступившего в силу решения суда.
Практическое исполнение
По данной проблеме уже сложилась судебная практика. В большинстве случаев суды удовлетворяют требования заявителей. Но есть нюансы, о которых собственники должны знать. Отдельно заметим, что в связи с вступлением в силу Кодекса административного судопроизводства РФ все дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, хотя ранее они могли рассматриваться и арбитражными судами.
Практически по всем изученным делам, в которых требования заявителя были удовлетворены, проводилась судебная оценочная экспертиза (решения ВС Республики Татарстан от 17.03.2015 по делу № 3-25/2015, ВС Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу № 3Г-146/2015, Волгоградского областного суда от 28.04.2015 по делу № 3-178/2015, Московского областного суда от 02.07.2015 по делу № 3-19/15, М-277/2014, 3-151/2014). Ее инициатором чаще всего были именно заявители, на которых и возлагались расходы по проведению экспертизы. Таким образом, затраты заявителей (особенно юридических лиц, которым предварительно надо обратиться еще и в комиссию) могут быть значительны. Помимо проведения судебной экспертизы им надо оплатить услуги по составлению отчета об оценке и экспертного заключения по его проверке на соответствие законодательству. Непроведение заявителями обязательных мероприятий некоторые суды расценивают как неисполнение возложенных на них обязанностей, что лишает их права на возмещение судебных расходов на проведение экспертизы.
ПРИМЕР
Требования заявителя об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной были удовлетворены. Однако во взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы с ответчика отказано по той причине, что заявитель при обращении в комиссию не провел экспертизу отчета об оценке и определении кадастровой стоимости (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2015 № Ф02-2628/2015, Ф02-2633/2015 по делу № А74-4468/2014).
Затрудняет процесс и неопределенность ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ в части перечня субъектов, обязанных предварительного обращаться в комиссию. В норме указано, что физические лица могут напрямую обращаться в суды с заявлениями об оспаривании, а юридические лица предварительно подают заявление в комиссию. До выхода в свет Постановления № 28 суды придерживались мнения о распространении обязанности предварительного обращения в комиссию и на индивидуальных предпринимателей. Но формулировка п. 10 Постановления № 28 однозначна: обязательность досудебного обжалования на ИП не распространяется.
В ряде случаев суды не удовлетворяли требования из-за того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной экспертизой, превышает требуемую заявителем. Но подобная практика была признана не соответствующей законодательству (Постановление АС Московского округа от 22.10.2015 № Ф05-2497/2015 по делу № А40-146057/13).
Наиболее распространенные причины отказа:
- несоответствие отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости законодательству (Решение Ленинградского областного суда от 02.03.2015 по делу № 33-АПГ15-11);
- несоответствие экспертного заключения о соответствии отчета об установлении рыночной стоимости требованиям закона (Решение Иркутского областного суда от 09.02.2015 по делу № 66-АПГ15-11).
Вредная инициатива
Примечательна в этом отношении практика Московского городского суда. В отчетах об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выискиваются противоречия и спорные положения (это достаточно легко с учетом их значительного объема). На основании самостоятельно выявленных судьей недостатков делаются выводы о необоснованности представленных отчетов для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. При этом меры к назначению судебной экспертизы не принимаются (решения Московского городского суда от 13.08.2015 по делу № 3-444/2015, от 18.08.2015 по делу № 3-481/2015, от 19.08.2015 по делу № 3-475/2015).
При таком подходе сама процедура судебного оспаривания кадастровой стоимости превращается в фикцию. Любой отчет, содержащий оценочные суждения и оперирующий специальной терминологией, может быть произвольно признан необоснованным. Для предотвращения отказа в удовлетворении заявления по данному основанию заявителям придется прибегать к проведению судебной экспертизы.
Цена незнания
Сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются при определении налогооблагаемой базы с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости. Следовательно, новый размер кадастровой стоимости не будет учитываться при определении налогооблагаемой базы за предыдущий налоговый период (как правило, это календарный год). Для налогоплательщика это означает, что при подаче заявления не в том календарном году, за который исчислена сумма налога, придется уплатить налог в повышенном размере в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной в результате ГКО.
Большинство налогоплательщиков – физических лиц зачастую просто не знают об изменении кадастровой стоимости, а норма о дате учета определенной рыночной стоимости сформулирована лукаво и с явным расчетом на подобную неосведомленность.
Таким образом, по милости государства собственники оказались в довольно неприглядной ситуации. Фактически на них возложено бремя исправления государственных ошибок, которое к тому же сопряжено с существенными издержками. И что самое печальное, издержки придется нести с завидной регулярностью. Законодательством устанавливается периодичность проведения ГКО не реже одного раза в пять лет. Но выбор невелик: смириться либо попытаться оспорить кадастровую стоимость и платить меньше налогов до следующей переоценки. А потому перспективы и способы обжалования в каждом случае необходимо оценивать индивидуально.
| 
