В указанном Проекте помимо положительных моментов можно выделить следующие недостатки и рекомендации, которые были направлены в качестве предложения для корректировки и включения в окончательную версию документа:
1) Не указаны критерии удовлетворения требований прежнего арендатора по переводу прав и обязанностей на себя по заключенному по результатам торгов договору аренды. Кроме того, можно предложить ограничить срок предъявления требований по переводу прав на себя в рамках указанного случая.
Данные изменения касаются в целом применения п.1 ст. 621 ГК РФ и направлены на установления баланса интересов, что актуально с учетом нередких случаев значимого инвестирования (ремонт, реконструкция, установка оборудования и пр.) в отдельные проекты при аренде нового помещения. В противном случае без уточнения возможностей и правил применения комментируемых положений Постановления будет не соблюден баланс интересов cторон в гражданском обороте (в частности, права нового арендатора, получившего свой статус по итогам победы на торгах, а также нового приобретателя недвижимости с учетом потенциальных рисков предъявления дополнительных требований со стороны прежнего арендатора).
2) Необходимо указать конкретные случаи, когда заключение договора на торгах не является обязательным и возможно использовать правила «преимущественной аренды».
Например, в настоящее время существует дуалистичная судебная практика относительно необходимости заключения договора аренды недвижимого имущества ВУЗов на торгах. Так, отсутствие дополнительного согласования от имени Собственника не свидетельствует о не заключении договора аренды помещения, переданного Арендодателю на праве оперативного управления (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2009 по делу N А05-5585/2008 и пр.). Ведь в соответствии с пунктом 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и пунктом 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.
Необходимость согласования сделок по передаче образовательным учреждением в аренду закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества положениями вышеуказанных Законов не предусмотрена. Тем более, если речь идет о пролонгации арендных отношений (п.2 ст.621 ГК РФ), что справедливо подтверждает судебная практика: Постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.1999 № 2943/99 и пр.
| 