Совет Федерации одобрил Федеральный закон "О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон). В соответствии с новым Законом в случае принудительного или досрочного прекращения прав на земельный участок будет прекращаться и действие разрешения на строительство. До этого такой нормы Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) не содержал.
Согласно ч. 21 ст. 51 ГрК РФ в случае перехода права на земельный участок действие разрешения на строительство не прекращается. Причем новому правообладателю законодательство не предоставляет возможности переоформить это разрешение, поскольку оно остается в силе по отношению к бывшему правообладателю земельного участка.
Поэтому на практике возникают ситуации, когда застройщик утрачивает право на земельный участок по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, а разрешение на строительство при этом продолжает действовать. Суды в таких случаях признают право застройщика продолжить строительство объекта. Возведенные объекты не признаются самовольными постройками, поскольку прекращение права на земельный участок не является основанием для прекращения действия разрешения на строительство [1].
Именно для устранения данного противоречия авторы законопроекта и предложили внести поправки в Градостроительный кодекс РФ.
Останется в силе общая норма о сохранении действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок. Однако при этом понадобится переоформить разрешение на нового обладателя такого права. Процедура переоформления детально урегулирована в проекте Закона: оно будет проходить путем внесения изменений в разрешение, выданное ранее.
Таким образом, для прежнего правообладателя земельного участка разрешение действовать перестает. Физлицо или организация, которые приобрели право на земельный участок, вправе строить на нем объект в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему обладателю такого участка. Получать новое разрешение на строительство указанным лицам не потребуется.
Для переоформления разрешения на строительство новый правообладатель будет обязан, в частности, направить в уполномоченные на выдачу таких разрешений органы (далее – уполномоченные органы) уведомление с реквизитами документов, подтверждающих переход к нему права на земельные участки, права пользования недрами. Одновременно с уведомлением правообладатель сможет представить копии таких документов. Если физлицо или юрлицо этого не сделало, то уполномоченные органы сами обязаны запросить эти документы или сведения в соответствующих госорганах или органах местного самоуправления.
Заметим, что аналогичный порядок переоформления разрешений на строительство будет применяться для новых пользователей недр в случае переоформления лицензии на пользование недрами.
Предполагается, что уполномоченные органы будут принимать решения о внесении изменений в разрешение на строительство в срок не более 10 рабочих дней со дня, когда они получили уведомление о переходе прав на земельные участки.
Законом предусматриваются также основания для отказа во внесении таких изменений:
- отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок реквизитов документов, подтверждающих право на земельный участок или право пользования недрами;
- недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами;
- несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка (если земельный участок образовался путем раздела, выдела или перераспределения).
Поправки к Градостроительному кодексу РФ коснутся оснований и порядка прекращения действия разрешения на строительство. Так, согласно Закону разрешение на строительство прекращает действовать в случаях:
- принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки;
- отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
- расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых возникли права на земельные участки;
- прекращения права пользования недрами (в случае, если объект строительства находится на земельном участке, который был предоставлен пользователю недр).
В течение 30 дней с даты прекращения перечисленных прав уполномоченные органы будут принимать решение о прекращении действия разрешения на строительство.
Напомним, что действующее законодательство о градостроительной деятельности не предусматривает возможности прекращения действия такого разрешения.
Таким образом, после вступления Закона в силу в Градостроительном кодексе РФ будут установлены основания и порядок прекращения действия разрешения на строительство. На практике это исключит ситуации, когда право на земельный участок утрачено, но прежний правообладатель продолжает строить на нем объект. Помимо этого новые правообладатели земельных участков смогут защитить свои права путем переоформления разрешения на строительство. Однако из текста Закона не ясно, какие последствия ожидают новых правообладателей земельных участков, если уполномоченные органы откажут во внесении изменений в разрешение на строительство. В частности, непонятно, смогут ли новые правообладатели реализовать свое право переоформить ранее выданное разрешение на строительство, устранив нарушения, допущенные при подаче комплекта документов, или такой отказ окончателен.
Документ:
Федеральный закон "О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
[1] Определение ВАС РФ от 27.08.2010 NВАС-9708/10 по делу NА06-1554/2009.
| 