Одной из проблем отечественного оборота недвижимости сегодня является правовой риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой. Это касается значительной части возведенного или реконструированного недвижимого имущества.
Нередка ситуация, когда застройщик объекта недвижимости по тем или иным причинам понимает: высока вероятность того, что его объект может быть признан самовольной постройкой и снесен[1]. В то же время не исключена возможность легализации этого объекта путем признания права собственности на самовольную постройку.
Однако пока право собственности на самовольную постройку не признано судом, заключать договор купли-продажи или аренды данного объекта весьма рискованно[2]. Возможно ли юридически связать стороны до того, как у собственника земельного участка[3] возникнет право собственности на самовольную постройку на основании решения суда? Представляется, что ответ на данный вопрос положителен и одним из вероятных решений проблемы является заключение предварительного договора, например, аренды объекта недвижимости (помещения в нем).
Чем уникален такой договор? Единственное обязательство, которое из него вытекает, – заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это следует из данного в ст. 429 ГК РФ определения предварительного договора.
Именно поэтому в настоящее время судебная практика исходит из того, что предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель не является собственником объекта основного договора[4].
По этой же причине предварительный договор не подпадает под установленный п. 2 ст. 222 ГК РФ запрет, согласно которому лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ею – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
При заключении предварительного договора лицо не распоряжается самовольной постройкой. Распоряжение может выражаться в заключении основного договора, но не предварительного.
Однако в судебной практике преобладает расширительное толкование п. 2 ст. 222 ГК РФ, согласно которому предварительные договоры в отношении объекта недвижимости, имеющего явные признаки самовольной постройки, ничтожны[5].
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07 (далее – Постановление Президиума ВАС РФ) не только изменило практику по вопросу действительности предварительного договора аренды, если будущий арендодатель не является собственником имущества. Оно также повлияло на рассматриваемую проблему.
В связи с этим представляет интерес Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 N 09АП-3657/2011-ГК по делу N А40-88461/09-40-676[6]. Суд, применив правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ, пришел к следующему выводу: лицо, которому на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ[7] предоставлена возможность оформить право собственности на самовольную постройку, вправе заключить предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи. Такой договор не является сделкой, направленной на распоряжение самовольной постройкой (продажей, дарением, сдачей в аренду и др.), и поэтому не противоречит ст. 222 ГК РФ.
Представляется, что именно эта позиция в полной мере соответствует ст. 222 ГК РФ и существу предварительного договора.
Приведенное Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда еще может быть пересмотрено ФАС Московского округа, однако стоит надеяться, что именно оно повлечет изменение имеющейся судебной практики.
[1] Как отметил Президиум ВАС РФ в п. 1 Информационного письма от 09.12.2010 N 143, принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только по решению суда.
[2] Также возможны сложности с государственной регистрацией договора аренды, заключенного на срок более года, или перехода права собственности, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРП.
[3] Либо у лица, владеющего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
[4] Постановления Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07, ФАС Дальневосточного округа от 04.04.2011 N Ф03-912/2011 по делу N А73-6446/2010, ФАС Московского округа от 03.05.2011 N КГ-А41/2703-11 по делу N А41-27103/10, ФАС Центрального округа от 12.01.2011 по делу N А14-2432/2010/64/35.
Представляется, что эта позиция может быть применима и к предварительному договору купли-продажи (см., например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2010 N 17АП-6800/2010-ГК по делу N А60-50/2010), хотя в практике имеет место и прямо противоположная позиция (Определение ВАС РФ от 26.01.2007 N 61/07 по делу N А65-8369/2006-СГ3-13).
[5] Постановления ФАС Московского округа от 19.01.2010 N КГ-А41/13419-09-П по делу N А41-4942/08, ФАС Поволжского округа от 01.06.2006 по делу N А72-8684/05-26/412, Кассационное определение Костромского областного суда от 25.08.2008 по делу N 33-932.
[6] Следует отметить, что данное дело (и, соответственно, указанное Постановление) находится на рассмотрении ФАС Московского округа.
[7] То есть собственник земельного участка или лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
| 