Новости

Гарантийное удержание - одна из форм обеспечения подрядчиком своих обязательств по гарантии качества выполненных им работ

Гарантийное удержание в строительстве является одной из форм обеспечения подрядчиком своих обязательств по гарантии качества выполненных им работ, а именно – устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства.

Заказчик в целях защиты своих прав и законных интересов может инициировать включение в договор строительного подряда (либо генподрядчик в договор строительного субподряда) такого способа обеспечения исполнения, как гарантийное удержание. Этот способ обеспечения обязательств не поименован в законодательстве, не тождественен ни одному из установленных способов обеспечения в ГК (таких, как например гарантия, удержание) и отличный от форм обеспечения подрядчиком своих обязательств в Указу Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 N 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26).

Включение условия о гарантийном удержании в договор.

Гарантийное удержание можно устанавливать как в процентах, так и в твердой сумме.

Наибольшее распространение получил именно процентный способ. Согласно п. 16 Правил № 1450 в договоре строительного подряда могут быть предусмотрены меры по обеспечению исполнения заказчиком и (или) подрядчиком своих обязательств. Исполнение сторонами обязательств по договору может обеспечиваться удержанием имущества должника, гарантией, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Гарантийное удержание является тем «другим способом, предусмотренным договором», и в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК) стороны свободны в праве по установлению такого способа и его условий. Из судебной практики следует, что главное условие действительности гарантийного удержания в строительстве – наличие соглашения об этом в договоре.

Где хранить гарантийное удержание?

Наиболее распространенный порядок предоставления данного способа обеспечения исполнения обязательства – это удержание заказчиком из каждого платежа, направляемого подрядчику в оплату выполненных работ, установленного в договоре строительного подряда процента гарантийного удержания.

В договоре строительного подряда следует указать, на каком счете будут храниться удержанные денежные средства: либо у заказчика на расчетном счете, в том числе на специально открытом для этих целей, либо на депозитном счете.

Как заказчик может использовать гарантийное удержание? Всегда ли это использование является целевым?

Поскольку сущность гарантийного удержания – покрытие возможных расходов заказчика на устранение недостатков результата работ, вызванных ненадлежащим выполнением подрядчиком строительных работ и неисполнением гарантийных обязательств, использование гарантийных удержаний имеет целевой характер.

На практике нередко имеют место случаи, когда заказчик использует суммы удержаний на иные цели, в частности, для покрытия задолженности подрядчика по договорной неустойке, иным мерам ответственности.

Ввиду того, что вопрос целевого использования гарантийных удержаний является дискуссионным и четкое правовое регулирование отсутствует, рекомендуется, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 391 ГК), и в договоре строительного подряда:

- указывать конкретную цель использования гарантийных удержаний (к примеру, «удержанные денежные средства могут быть использованы только на возмещение убытков заказчика по устранению ненадлежащего качества выполненных работ в период гарантийного срока»), можно также установить ответственность за нарушение целевого назначения использования удержанных средств;

- или указывать на возможность зачета удержанных средств в счет возмещения всех штрафных санкций, наложенных на подрядчика в связи с ненадлежащим качеством выполненных работ.

В договоре строительного подряда желательно указать, с какого момента заказчик вправе возмещать свои убытки из сумм гарантийного удержания:

• с даты отказа подрядчика от безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
• неявки представителя подрядчика для составления дефектного акта;
• выявления выполненных работ ненадлежащего качества;
• ликвидации (прекращения деятельности) подрядчика и т.д.

Рекомендуем подрядчику включать в договор стройподряда оговорку о том, что расходы заказчика по устранению недостатков должны быть разумными, обоснованными и документально подтвержденными.

Каков порядок возврата гарантийного удержания заказчиком?

Определяя в договоре стройподряда порядок возврата гарантийного удержания, необходимо указать:

• с какого момента у заказчика возникает обязанность возвратить подрядчику сумму гарантийного удержания (его часть), например «в течение 10 банковских дней по истечении 1 года, 2 лет и по окончании гарантийного срока» (по аналогии с Указом № 26);
• какой документ будет служить основанием для возврата гарантийного удержания (его части). Это может быть справка, подписанная заказчиком, собственником (владельцем) эксплуатируемого объекта (результата выполненных работ) и подрядчиком (по аналогии с Указом № 26). Если стороны вводят такой документ, то рекомендуем подрядчику включать оговорку о порядке подписания указанного документа и ответственности (последствиях) за нарушение такого порядка;
• на какой счет заказчик должен перечислять гарантийное удержание (его часть), о возможности изменить этот счет на основании уведомления подрядчика;
• ответственность заказчика за просрочку перечисления суммы гарантийного удержания (его части) подрядчику.

Если гарантийное удержание прописано в договоре строительного субподряда, не рекомендуем ставить перечисление генподрядчиком гарантийного удержания субподрядчику в зависимость от действий заказчика (например, невыявление заказчиком ненадлежащего качества работ в период гарантийного срока и т.д.), если только такой договор не является трехсторонним, в котором соответственно заказчик – третья сторона.

Договор расторгнут: что с гарантийным удержанием?

В случае досрочного прекращения (расторжения, одностороннего отказа от исполнения) договора строительного подряда заказчик не обязан возвращать подрядчику удержанные суммы, поскольку ни досрочное прекращение выполнения работ, ни отказ от их выполнения не являются основанием для прекращения гарантийных обязательств по ранее выполненным работам. Это связано с тем, что, даже если подрядчик не выполнил строительные работы до конца (например, не построил объект), он все равно отвечает за качество фактически выполненных работ в течение гарантийного срока.

Имеется также противоположная точка зрения, согласно которой законодательством не предусмотрено право заказчика удерживать денежные средства, причитающиеся подрядчику, в счет возможных расходов по устранению недостатков в выполненной подрядчиком работе после расторжения договора.

Во избежание споров в договор стройподряда рекомендуем включать оговорку о том, что «в случае досрочного прекращения договора удержанные заказчиком денежные средства в качестве гарантии остаются у заказчика и используются им в соответствии с целевым назначением до истечения гарантийного срока», а при отсутствии такой оговорки – включать ее в текст соглашения о досрочном прекращении договора (если оно осуществляется по соглашению сторон).

Как быть, если гарантийный срок не истек, а подрядчик ликвидирован?

Согласно ст. 389 ГК обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора). Ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, если иное не предусмотрено законодательными актами (п. 1 ст. 57 ГК).

Следовательно, если по окончании гарантийного срока сумма гарантийного удержания заказчиком не использована (использована не полностью), а подрядчик ликвидирован (прекратил деятельность), то данная сумма остается у заказчика. При этом у заказчика возникает обязанность уплатить с оставшейся суммы гарантийного удержания налог как с внереализационного дохода.

Подрядчик, чтобы не оставлять сумму гарантийного удержания заказчику, может до своей ликвидации уступить право требования гарантийного удержания третьему лицу, например своему участнику или другой компании.

Чему стоит особо уделить внимание при заключении договора с условием о гарантийном удержании?

- закреплению гарантийного удержания как формы обеспечения подрядчиком своих обязательств по гарантии качества выполненных им работ;

- способу удержания денежных средств;

- цели использования денежных средств на гарантийное удержание;

- установлению либо не установлению возможности зачета удержанных средств в счет возмещение всех штрафных санкций, наложенных на подрядчика в связи с ненадлежащим качеством выполненных работ;

-порядку возврата гарантийного удержания по истечении гарантийного срока (в т.ч. в случае досрочного прекращения договора, ликвидации подрядчика.

Подытоживая, отметим, что гарантийное удержание является гибкой формой обеспечения подрядчиком своих обязательств по гарантии качества выполненных им работ в силу отсутствия четкого правового регулирования. Поэтому его использование в практике достаточно удобно для сторон договора строительного подряда, если в договоре будут ясно сформулированы все основные условия гарантийного удержания, что не приведет в дальнейшем к разночтению таких условию и судебным спорам

Авторы: Романчук Ангелина, младший юрист 

Максим Лашкевич, партнер, директор

ООО «ГРАТА Интернэшнл БиУай»

Прочитавших: 5670

Топ-5 самых читаемых Новостей за последние 30 дней:

Новости

Яна Маламуд стала партнёром Адвокатского бюро «Бартолиус»   [673]

ГК ЛИГАЛ объявляет о назначении Екатерины Калининой старшим партнером и руководителем практики «Защита состоятельных лиц и частного капитала»  [650]

Legal Run 2025: стартовала онлайн-регистрация на забеги в первых 5 городах  [466]

Команда АБ ЕПАМ завершила сопровождение пилотной сделки по секьюритизации потребительских кредитов в интересах Газпромбанка  [451]

Юристы «Пепеляев Групп» отстояли в арбитражных судах конституционное право на получение информации у государственных органов  [443]