Отвечает куратор проектов Alliance Legal CG Никита Роженцов:
Проверка юридической «чистоты» планируемой сделки – первое, на что традиционно обращается внимание. Необходимо убедиться в том, что продавец является законным правообладателем (собственником) объекта недвижимости и сведения об этом внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).
Особое внимание следует уделить проверке правоустанавливающих документов. Выписка из ЕГРН поможет узнать, имеются ли в отношении недвижимости действующие обременения правами третьих лиц, например, залог, длительная аренда и т.д.Если недвижимость является объектом культурного наследия, сведения об этом будут также указаны в выписке из ЕГРН, а более детально – в выписке из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
Приобретение такого объекта накладывает на покупателя, а также иных пользователей (арендаторов) дополнительные обязательства и ограничения. Закон запрещает проведение работ, изменяющих предмет охраны культурного значения. В этой связи такие действия, как перепланировка или ремонт, требуют обязательного согласования с уполномоченным государственным органом в области охраны объектов культурного наследия.
Целесообразно проанализировать сведения судебных картотек (Арбитражный суд Московского округа и ГАС РФ «Правосудие») на предмет участия в судебных спорах предыдущих правообладателей данного здания. Там может содержаться информация о значимых судебных спорах в отношении недвижимости, обеспечительных мерах, иных судебных притязаниях, которые по каким-то причинам не были отражены в ЕГРН или же просто имеют значение для принятия решения при совершении сделки. К примеру, если в отношении правообладателя подано заявление о банкротстве, сделка по продаже им своей недвижимости будет потенциально оспорима.
Оценка объекта – еще один важнейший этап при совершении сделки. По данному вопросу целесообразно обратиться к независимому оценщику для получения отчета об определении рыночной стоимости.
Источник: Domofond.ru
Автор: Роженцов Никита, Старший консультант Департамента юридической практики, куратор проектов
| 
