Определение СКЭС ВС РФ от 4 марта 2026 г. N 308-ЭС25-10703 по делу N А18-2014/2024 Суть дела Министерство экономического развития Республики Ингушетия и компания заключили инвестиционное соглашение, которое предполагало строительство компанией коттеджного поселка в центре города Магас. Инвестиционный совет региона признал инвестиционный проект масштабным. Такое положение дел позволило администрации предоставить компании 79 земельных участков в аренду без проведения торгов. Прокурор Республики Ингушетия обратился в суд с требованием признать сделки недействительными и вернуть землю муниципалитету. Прокурор указал на отсутствие реальной публичной пользы от строительства коттеджного поселка. Инвестор в результате получал бы премиальную недвижимость, а регион утрачивал дорогостоящую землю и не приобретал социальные объекты в собственность. Решения нижестоящих судов Три инстанции отказали в удовлетворении иска. Суды признали договоры законными. Инвестиционный проект формально соответствовал региональным критериям масштабности. Проект предполагал инвестиции свыше 500 миллионов рублей и создание более 60 рабочих мест, удовлетворение спроса населения на жилье, а также строительство детского сада. Глава республики одобрил реализацию проекта своим распоряжением. Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение со следующими аргументами 1. Формальное соблюдение региональных критериев не оправдывает предоставление земли на льготных условиях. Соглашение противоречит задачам инвестиционной деятельности. Проект строительства элитных коттеджей не учитывает социальные потребности дотационного региона, в том числе в социальном жилье. Строительство коттеджного поселка в центре города удовлетворяет спрос лишь узкой категории потребителей. 2. Инвестор не принимает на себя значимые обязательства перед публично-правовым образованием. Соглашение не предусматривает передачу построенных объектов в собственность республики. Регион лишается дорогостоящей земли ради создания незначительного в масштабах региона количества рабочих мест. 3. Инвестиционный совет превысил свои полномочия. Оценивать масштабность проекта должно было профильное министерство. Совет имел право только признать проект инвестиционным или отказать в этом. Инвесторам, желающим получить в аренду земельный участок без торгов, следует учитывать, что правовой режим МИП, присвоенный региональным органом, не гарантирует устойчивости такого договора аренды. Необходимо, как минимум, удостовериться в том, что соответствующее решение принято органом, уполномоченным на это в соответствии с региональным законодательством. Нарушение компетенции может повлечь недействительность договора аренды. Помимо этого, соглашение о реализации МИП должно предусматривать социальные обязательства перед регионом, затрагивающие широкий круг граждан, а не только создание рабочих мест и инвестиции в коммерческий объект. МИП, ориентированные на премиальную аудиторию (элитная недвижимость, дорогостоящие объекты), в дотационных или социально неблагополучных регионах связаны с повышенным риском оспаривания прокуратурой сделок о предоставлении земельных участков. | 
