При структурировании сделок с недвижимостью налоговые риски возникают не только из-за ошибок в выборе модели, но и вследствие недобросовестного поведения участников сделки или их контрагентов. Условно такие риски можно разделить на две группы: налоговая неосмотрительность и налоговые злоупотребления. Налоговая неосмотрительность Одной из наиболее частых причин доначислений является взаимодействие с техническими контрагентами. Речь идет о компаниях, которые формально участвуют в сделке (например, в цепочке приобретения или строительства объекта), но фактически не осуществляют реальной деятельности и используются исключительно для создания видимости расходов или перераспределения налоговой нагрузки. В подобных случаях налоговые органы могут исключить соответствующие расходы из базы по налогу на прибыль или отказать в вычете НДС, ссылаясь на отсутствие реальности операций. Отдельный риск связан с налоговой неисполнительностью контрагентов. Несмотря на то, что сам по себе факт неуплаты налога контрагентом не является основанием для доначислений, налоговые органы оценивают поведение налогоплательщика через призму «должной осмотрительности». Иными словами, если будет установлено, что налогоплательщик действовал без разумной деловой цели или знал (должен был знать) о нарушениях контрагента, налоговая выгода может быть признана необоснованной. В этой связи при работе с недвижимостью особое значение приобретает комплексная проверка контрагентов. Налоговые злоупотребления Вторая группа рисков связана уже с попытками целенаправленной налоговой оптимизации, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом и получение необоснованной налоговой выгоды. Продажа недвижимости под видом долей / акций / паев Как отмечалось в предыдущих постах, посвященным операциям с недвижимостью, сделки с долями и акциями не облагаются НДС. На практике это нередко используется для структурирования продажи коммерческой недвижимости через отчуждение компании, которая является собственником объектов недвижимости. Однако при отсутствии деловой цели (например, если компания не ведет иной деятельности, кроме владения одним объектом) налоговые органы могут переквалифицировать такую сделку в прямую куплю-продажу недвижимости с доначислением НДС. Занижение цены продажи Еще один распространенный риск проявляется в искусственном занижение цены объекта в договоре. Для физических лиц налоговая база по НДФЛ при продаже недвижимости определяется исходя из цены сделки, но не ниже 70% кадастровой стоимости объекта (ст. 214.10 НК РФ). В отношении юридических лиц налоговые органы вправе проверять соответствие цены рыночной стоимости и при наличии отклонений корректировать налоговую базу (ст. 54.1 НК РФ, а также положения о контроле цен в сделках между взаимозависимыми лицами – гл. 14.3 НК РФ). Манипулирование ценой при продаже комплекса объектов Отдельного внимания заслуживают сделки, в рамках которых одновременно отчуждаются объекты с разным налоговым режимом (например, жилая и коммерческая недвижимость). На практике встречаются ситуации, когда стоимость искусственно перераспределяется в пользу необлагаемых НДС активов, что позволяет снизить совокупную налоговую нагрузку. Такие действия также могут быть оспорены, если налоговый орган придет к выводу, что распределение цены не соответствует экономической сути сделки. В этом случае возможна корректировка налоговой базы и доначисление НДС. В этой связи, при операциях с недвижимостью налоговый орган оценивает не столько форму сделки, сколько ее действительное содержание. Если структура выглядит искусственной, а действия направлены в первую очередь на снижение налогов, в большинстве случаев это приводит к налоговым доначислениям. Публикации в серии: | 
