На этой неделе Экономколлегия ВС РФ рассмотрела занятное дело ( № А51-12610/2007 (№ 303-ЭС25-11485)). Пресс-служба ВС РФ разместила сообщение об этом на сайте. Согласно обстоятельствам, в 1995 году индивидуальный предприниматель (ИП) по договору купли-продажи приобрела у общества объект незавершенного строительства во Владивостоке. Достроила его и в 1998 году ввела в эксплуатацию как здание кафе. По прошествии 10 лет ИП решила зарегистрировать право собственности на здание. Для этого она в июле 2007 года обратилась к обществу с просьбой предоставить документы и совершить действия, необходимые для регистрации. Общество ответило отказом, сообщив об отсутствии у него документов о заключении договора купли-продажи с ИП. Подождав еще немного, в ноябре 2007 ИП обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о признании права собственности на здание кафе. В суде первой инстанции участвовал представитель ответчика, который иск признал. Арбитражный суд удовлетворил требования истца. Тут бы и истории конец, но… Спустя 16,5 лет и смену трех собственников здания в 2024 году администрация Владивостока подала апелляционную жалобу, сославшись на ст. 42 АПК РФ и легализацию обжалуемым решением самовольной постройки. Апелляционный суд счел возможным восстановить срок на подачу апелляционной жалобы, решение 2007 года отменил, перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. Обнаружив, что общество было ликвидировано еще до подачи к нему иска ИП, апелляционный суд прекратил производство по делу без исследования иных его обстоятельств. Суд округа, в который обратился текущий собственник здания, счел, что интересы администрации, затронутые самим фактом существования здания, имеющего, по мнению администрации, признаки самовольной постройки — это одно. А выводы решения о возникновении у ИП права собственности на здание из договора купли-продажи — другое. В связи с этим он не признал за администрацией право на обжалование в порядке ст. 42 АПК РФ, отменил постановление апелляции и прекратил производство по апелляционной жалобе. Экономколлегия ВС РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы администрации отменила постановление суда округа, оставила в силе постановление апелляционного суда. Комментарий Вероники Русановой, адвоката, партнера АБ «Бартолиус». Как получилось, что суд первой инстанции не проверил действующий статус общества и не воспользовался полномочием переквалифицировать исковое требование ИП, а администрация почти 17 лет не замечала здание кафе на своем земельном участке, нам уже не узнать. Важно другое. Для правильной оценки рисков приобретателя недвижимости сегодня уже недостаточно совершить стандартные действия: получить выписки из ЕГРН, проверить дееспособность продавца, наличие согласия супруга, споров о правах на объект и заявлений о признании продавца банкротом. Давность регистрации права, количество предыдущих собственников, рыночность цены покупки не защитят при оспаривании. Необходимо проверять и анализировать всю историю и обстоятельства возникновения и передачи прав на объект, тщательно исследовать вопросы оформления прав на земельный участок под ним. В данном случае исключение общества из ЕГРЮЛ на дату обращения ИП с иском к нему могло быть установлено такой проверкой при совершении последующих сделок со зданием, а значит риск отмены решения суда о признании права собственности был предвидим. СКЭС, судя по резолютивной части вынесенного определения, не усмотрела возможности обойти этот факт, хотя, в случае переквалификации требования, он не был препятствием для регистрации права собственности ИП. Выводы о применении ст. 42 АПК РФ будут крайне важны. Они подскажут, откроется ли для администраций возможность оспаривать решения арбитражных судов, принятые до постановлений № 10/22 и № 54 , без переквалификации требований, вместо заявления исков о признании построек самовольными и сносе, соблюдая исковую давность или доказывая угрозу жизни и здоровью людей. | 
