| | Определение СКГД ВС РФ от 21.04.2026 № 4-КГ26-23-К1
Суть спора
Гражданин с 2010 года арендовал земельный участок под ИЖС. Договор неоднократно продлевался, в том числе после 01.03.2015 для завершения строительства.
На участке находились объект незавершенного строительства (фундамент, готовность ~12–14%) и гараж.
После истечения срока аренды в 2024 году администрация отказала в повторном предоставлении участка и обратилась в суд с требованием об изъятии расположенных на нем объектов через публичные торги (ст. 239.1 ГК РФ).
Собственник ссылался на оплату арендных платежей, использование участка, попытки завершить строительство, тяжелое финансовое положение и действующее разрешение на строительство (его срок истек бы только в 2028 г.).
Нижестоящие суды
Первая инстанция удовлетворила иск администрации.
Апелляция и кассация, напротив, отказали в изъятии, указав, что участок используется по назначению, собственник действует добросовестно, есть объективные причины незавершения строительства, и разрешение на строительство продолжает действовать.
Позиция Верховного Суда
1 Если участок после 01.03.2015 уже предоставлялся без торгов для завершения строительства, применяется механизм ст. 239.1 ГК РФ: арендатору дают «один шанс» на достройку.
2 Оплата арендных платежей, ограждение участка и возведение вспомогательных построек при этом не имеет правового значения.
3 Наличие действующего разрешения на строительство также не препятствует изъятию объекта незавершенного строительства.
4 Финансовые трудности арендатора также не являются уважительной причиной. Правовое значение имеют только препятствия для строительства, вызванные действиями (бездействием) публичных органов или сетевых организаций.
Вывод
ВС РФ ориентирует суды на формальное применение механизма ст. 239.1 ГК РФ : после истечения срока «однократной» аренды для завершения строительства объект должен быть достроен, либо арендатор рискует его утратить.
Аргументы о добросовестности, оплате арендных платежей и наличии разрешения на строительство не помогут защититься от изъятия. | |
