| |
Поводом подготовки экспертного заключения послужил недавно опубликованный на сайте Минфина РФ Законопроект (www.minfin.ru) «О внесении изменения в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и иные законодательные акты РФ (в части установления особенностей проведения государственного контроля в области строительства многоквартирных домов, оснований проведения проверок, сроков и периодичности их проведения)».
Ведущими юристами практики «Земля.Недвижимость.Строительство» Юридической фирмы «Клифф» был проведен анализ рынка недвижимости, используемых на нем юридических механизмов продажи жилой недвижимости, а также правовых последствий принятия рассматриваемого законопроекта. Результаты исследования и сделанные выводы были направлены на рассмотрение в Департамент финансовой политики Министерства Финансов РФ.
Цель данного письма – обратить внимание главного финансового ведомства на несовершенство опубликованного Законопроекта, а также указать на конкретные правовые недостатки.
В первую очередь ведущие эксперты Юридической фирмы «Клифф» предупреждают, что некоторые участники рынка (инвесторы, девелоперы), в случае принятия данного закона, могут начать действовать вне рамок уже успешно работающего ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Следовательно, во-первых, могут пострадать граждане, приобретающие жилые помещения в строящихся домах, в связи с разработкой и внедрением вышеперечисленными участниками рынка недвижимости новых юридических схем обхода Закона о долевом строительстве №214-ФЗ.
Во-вторых, добросовестные застройщики, на которых стоит остановиться отдельно, также могут испытать достаточно большие трудности.
Такие опасения, по мнению ведущих экспертов компании «Клифф», основаны на следующем.
Новый Законопроект предлагает применить действие репрессивного механизма воздействия (проведение проверок) к тем добропорядочным застройщикам, которые законодательство соблюдают.
В то время пока соблюдающих требования законодательства застройщиков будут тщательно проверять, увеличивая их без того большие издержки, недобропорядочные конкуренты будут получать дополнительные доходы, усиливать своё негативное влияние на рынок.
Существующее в Законе о долевом строительстве 214-ФЗ определение понятия «застройщик» не распространяется на инвесторов и соинвесторов, которые, как правило, выстраивают посредническую цепочку: застройщик – инвестор – граждане. По сути, создаются буферные организации, которые осуществляют привлечение денежных средств граждан и в то же время не являются объектами государственного контроля.
Вышеуказанные аргументы подтверждают тезис о необходимости законодательного разделения добропорядочного застройщика («застройщик» согласно п. 1 статьи 2 Закона о долевом строительстве 214-ФЗ) и недобропорядочного застройщика, а также - установления разного режима государственной проверки, по возможности, не распространять действие Законопроекта на добропорядочных застройщиков.
Суммируя вышеперечисленные выводы, ведущие юристы компании «Клифф», высоко оценивая законотворческую технику разработчиков Законопроекта, выступают с предложением поменять концепцию Законопроекта.
Главное предложение «Клифф» – перенаправить действие репрессивного механизма воздействия, которым по своей публично-правовой природе является комплексная государственная проверка, в сторону от «застройщиков» в понимании Закона о долевом строительстве №214-ФЗ (п. 1 статьи 2 указанного закона) на специализированное понятие «застройщиков» - организации:
1) которые осуществляют привлечение денежных средств граждан на строительство до момента получения разрешения на строительство;
2) которые осуществляют строительство и привлечение денежных средств граждан НЕ по договорам участия в долевом строительстве, а по иным схемам реализации;
3) на инвесторов/соинвесторов, которые осуществляют привлечение денежных средств граждан на строительство.
Выражаем надежду, что уважаемое ведомство, в адрес которого направлено данное письмо, примет к сведению выводы и пожелания экспертов от Юридической фирмы «Клифф» и внесет существенные правки, обезопасив при этом как дольщиков, так и добропорядочных застройщиков.
| |
