Чем производство капитального ремонта отличается от неотделимого улучшения, применительно к положениям договора аренды?
Зачастую, специалистами, между понятиями «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» ставится знак равенства, что не совсем верно. Если рассматривать данные категории с позиции ст. 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации мы понимаем, что проведение «капитального ремонта» есть не что иное как обязанность по содержанию имущества, причем возложенная, обычно на арендодателя, а вот создание «неотделимых улучшений» является действием, направленным на повышение технико-экономических показателей помещения, и совершение данных действий ни что иное как право арендатора.
Само понятие «капитальный ремонт» раскрыто в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждены Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР 23 ноября 1988 года № 312. Согласно ВСП при осуществлении капитального ремонта здания производится замена конструктивных элементов, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Также возможна установка дополнительных перегородок. Но при этом, все данные действия направлены не на изменение, некую модернизацию существующего помещения, а на его восстановление, которое позволяет продолжать использовать объект недвижимого имущества по его целевому назначению.
В отличие от «капитального ремонта» официального определения «неотделимых улучшений» нет. На взгляд автора данной статьи, под «неотделимыми улучшениями» следует понимать преобразования помещения, которые нельзя классифицировать как его капитальный или текущий ремонт. Кроме того, «неотделимыми улучшениями» можно считать установку встроенных систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения, иные действия направленные на повышение потребительских свойств объекта недвижимого имущества. Неотделимыми такие улучшения будут считаться, в случае, если устранить их не причинив вреда арендованному имуществу, не представляется возможным.
Таким образом, если капитальный ремонт помещения производят с целью замены поврежденных конструктивных элементов и систем, то неотделимые улучшения изменяют потребительские качества объекта недвижимого имущества (увеличивается площадь помещений, величина допустимых нагрузок, изменяется целевое назначение помещения и т.д.).
Пример из практики: Постановление ФАС Центрального округа от 29 октября 2007 года № А48-1953/07-11. ООО обратилось с иском о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта. В аренду сроком на 3 года бралось помещение котельной, которую планировалось использовать под издательскую деятельность. В соответствии с условиями, определяющими предмет договора аренды, помещение бралось под осуществление издательской деятельности. Судом в иске было отказано, одним из аргументов в пользу вынесения решения являлся факт того, что произведенный ремонт являлся не «капитальным ремонтом», а «неотделимыми улучшениями» и согласия арендодателя на их осуществление не было, возмещать их стоимость он не обязался.
В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Зачастую обязательства по проведению капитального ремонта возлагаются на арендатора, он выполняется силами арендатора и за его счет, при этом, по завершении работ их стоимость возмещается арендодателем, либо цена аренды уменьшается соразмерно понесенным арендатором расходам. Стороны должны оговорить пределы стоимости капитального ремонта, иначе арендодатель может стать должником арендатора. Нередко взыскание такой задолженности становится поводом для обращения в суд. На практике на основании судебного решения взыскать такую задолженность возможно только в случае надлежащего и однозначного подтверждения понесенных арендатором расходов по капитальному ремонту (сметы, акты, кассовые и товарные чеки, платежные поручения, договоры). Из затрат арендатора подлежат возмещению только те, произведение которых было необходимо (замена труб, коммуникаций, укрепление конструкций и т.п.).
В случае проведения капитального ремонта за счет арендатора сторонам рекомендуется заранее уточнить и соответствующим образом отразить приложениями к договору, что именно должно ремонтироваться, заменяться, какие работы необходимо произвести. Например, если арендатор занимает небольшое помещение в многоэтажном здании, должен ли он участвовать в таких работах, как обновление фасада здания, ремонт или замена кровли, лифтов, сантехники в уборных. Как правило, собственники стремятся, чтобы арендатор участвовал финансами, и, как правило, немалыми. Иногда собственники при проведении подобных ремонтных работ предлагают арендаторам финансово поучаствовать в ремонте мест общего пользования (холл, столовая, конференц-зал). Чаще всего арендодатель скрывает от арендатора полную смету расходов. Поэтому в договоре аренды лучше заранее указать объект или объекты капитального ремонта и четко установить, что это исчерпывающий перечень. В случае, если стоимость работ по осуществлению капитального ремонта будет выше, чем предусмотренная сметой, получить к возмещению уплаченные сверх сметы денежные средства будет проблематично.
Пример из практики: Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 13 июня 2006 года № КГ-А40/5235-06. РОО обратилось с иском в суд о взыскании стоимости капитального ремонта. Цена иска составила разницу между фактическими расходами на капитальный ремонт, и стоимостью работ установленной сметой. Доказательств согласования истцом и ответчиком сметы на проведение капитального ремонта в сумме большей чем в изначальной смете суду представлено не было, соответственно в иске судом было отказано.
На наш взгляд, проводить капитальный ремонт арендатору самостоятельно имеет смысл только в случаях, когда использование помещения по целевому назначению уже представляется невозможным в силу его фактического износа, и данное действие вызвано неотложной необходимостью, а арендодатель осуществлять свою обязанность по содержанию имущества не спешит. В этом случае, у арендатора существует возможность произвести капитальный ремонт, и взыскать сумму понесенных затрат на его осуществление с арендодателя (Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 30 августа 2006 года № КГ-А41/7488-06-П).
Арендодатель должен быть надлежащим образом уведомлен о необходимости ремонта. Необходимо крайне внимательно относиться к тем нормам и положениям договоров подряда, расходы по которым арендодатель планирует получить с арендатора. Например: суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений, поскольку предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который общество ссылается в обоснование своих требований, является выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006)
Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности предприятия, организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери.
В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Данное положение законодательства является основанием для большого объема споров между участниками договора аренды, и, безусловно, арендатору необходимо крайне внимательно относиться к форме документов, подтверждающих согласие на проведение «неотделимых улучшений». Порой достаточно согласования плана реконструкции помещения (Определение ВАС РФ от 14 января 2008 года № 17489/07), а порой, в случае если это предусмотрено договором, необходимо согласие арендодателя и согласованная сторонами смета производимых работ (Определение ВАС РФ от 01 августа 2007 года № 9157/07).
Гражданский кодекс не содержит прямого запрета на производство неотделимых улучшений арендатором без согласия арендодателя, но в таком случае арендатор рискует не получить возмещения понесенных им расходов, поскольку п. 3 ст. 623 ГК РФ прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Кроме того, необходимо учитывать, что согласно ст. 622 ГК РФ по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Поэтому не исключено, что арендодатель вообще откажется принимать сделанные арендатором улучшения, так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя ее содержания. Следовательно, арендатору за свой счет придется привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.
По окончании срока действия договора арендатор имеет право распорядиться судьбой произведенных им неотделимых улучшений, не согласованных с арендодателем, – либо безвозмездно передать их арендодателю, либо демонтировать, приведя арендуемое имущество в первоначальное состояние.
