Новости

В Госдуму внесен законопроект, устанавливающий права и обязанности застройщиков при строительстве и продаже жилья экономического класса.

17 ноября депутатам на рассмотрение предложен законопроект, призванный создать правовую основу для строительства и реализации жилья экономического класса. Поправки предполагается внести в Градостроительный и Земельный кодексы, а также в КоАП РФ и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Договоры о строительстве жилья эконом-класса

С целью привлечь застройщиков к строительству жилья эконом-класса авторы законопроекта предлагают дать застройщикам и органам местного самоуправления возможность заключать между собой договоры особого вида. По таким договорам застройщики должны будут строить жилье эконом-класса за свой счет (или с привлечением средств третьих лиц), а впоследствии продавать его по фиксированной цене.

Критерии, по которым жилье относится к экономическому классу, на сегодняшний день определены в Приказах Минрегиона России N 79 от 27.02.2010 и N 303 от 28.06.2010. Среди таких критериев –  площадь помещений, земельных участков под жилыми домами, а также показатели расхода тепловой энергии. Однако оба Приказа касаются случаев, когда строительство осуществляется с использованием бюджетных средств. В связи с этим может потребоваться принятие нового документа, определяющего признаки такого жилья.

Законопроект предусматривает, что застройщики смогут заключать  договоры двух видов. Первый из них – договор о развитии территории в целях строительства жилья эконом-класса. Этот договор будет заключаться в тех случаях, когда на уже застроенной территории необходимо возвести новые многоквартирные или жилые дома либо реконструировать уже имеющиеся. Второй – договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья эконом-класса, предполагающий застройку свободной территории.

Сейчас возможность заключения договора о развитии застроенной территории предусмотрена ст. 46.2 Градостроительного кодекса. Что же касается комплексного освоения территории, то земельные участки для этой цели предоставляются на основании ст. 30.2 ЗК РФ. Однако положения законопроекта по сравнению с существующими нормами имеют ряд особенностей, связанных с экономическим классом создаваемого жилья (фиксированная цена, преимущественное право покупки и т.д.).

В проекте для каждого из договоров установлен перечень существенных условий. Например, к ним относятся обязательства застройщика разработать проект застройки, построить жилье экономического класса и впоследствии продать его по установленной цене (которая также является существенным условием).

Договоры будут заключаться на открытом аукционе, участвовать в котором смогут организации, имеющие пятилетний опыт работы в сфере жилищного строительства (особые требования законопроект предъявляет и к квалификации их работников и руководителей).

Предполагается, что застройщики впоследствии будут продавать жилые помещения по ранее зафиксированной цене. Поэтому победителем аукциона станет тот, кто предложит для будущих договоров купли-продажи наиболее низкую цену 1 кв. м жилплощади. Однако необходимо отметить, что стремление застройщиков предложить наиболее дешевый проект может привести к низкому качеству и уровню безопасности готового жилья.

Предоставление участков для строительства

Необходимые для строительства земельные участки будут предоставляться застройщику, выигравшему аукцион, бесплатно на праве собственности либо в аренду (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ). Для этого не потребуется ни проведения дополнительных торгов, ни предварительного согласования места размещения объекта. Объекты инженерной инфраструктуры, построенные на этом участке, будут впоследствии переданы органам госвласти или местного самоуправления. При этом запрещается включать в договор условия об обязанности застройщика передавать такие объекты, равно как и построенное жилье, бесплатно.

Если застройщик продаст этот земельный участок либо передаст его в аренду, то обязательства по строительству и последующей продаже перейдут покупателю или арендатору (п. 6 ст. 46.6 законопроекта). В случае невыполнения самим застройщиком или новым правообладателем существенных условий договора права на земельный участок могут быть прекращены. Однако законопроект не уточняет порядок прекращения таких прав и содержит лишь общую отсылку к земельному и гражданскому законодательству.

Продажа жилья после завершения строительства

Закончив строительство, застройщик обязан продать жилые помещения. При этом покупателями смогут стать граждане, а также органы госвласти и местного самоуправления. Впрочем, еще на стадии строительства застройщик может заключить с гражданами договоры об участии в долевом строительстве.

Порядок определения цены, по которой будет продано жилье, зависит от того, когда были заключены договоры купли-продажи (долевого участия). Если такие договоры будут заключены в течение года с момента проведения аукциона, цена за 1 кв. м жилья будет определена в соответствии с условиями договора. Если же жилые помещения отчуждаются по истечении года, то цена может быть увеличена с учетом индекса изменения рыночной стоимости жилья. Таким образом, несмотря на то, что цена за 1 кв. м жилья является существенным условием договора между застройщиком и муниципальным образованием, законопроект фактически допускает ее последующее изменение, хоть и в определенных пределах.

Приобретаемое у застройщика жилье будет относиться к категории эконом-класса в течение трех лет. Cоответствующие отметки будут проставляться в договорах купли-продажи, а также в ЕГРП. Предполагается, что  первый приобретатель в течение указанного срока сможет продать жилье лишь по той цене, которая была установлена в договоре между застройщиком и органами местного самоуправления. По истечении трех лет запись в ЕГРП будет погашена и жилое помещение продавец сможет реализовать по любой цене на свое усмотрение.

Преимущественное право покупки жилья эконом-класса

В первую очередь приобрести жилье эконом-класса смогут органы госвласти и местного самоуправления, а также граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях до 1 марта 2005 г. Воспользоваться этим преимуществом можно будет в течение трех месяцев после размещения в Интернете информации о готовности застройщика продать жилье. Другие категории граждан, которые смогут получить преимущественное право на покупку "экономичного" жилья, будут впоследствии определены  федеральными законами, указами Президента или законами субъектов РФ.

Ответственность застройщиков

Законопроект предусматривает гражданско-правовую ответственность застройщиков за нарушение требований законодательства и условий договора. Например, застройщик не сможет заключить договор купли-продажи жилья с покупателем, который не имеет право такое жилье приобретать. Застройщику также нельзя нарушать преимущественное право на покупку такого жилья или устанавливать на него повышенную цену. Если эти требования не будут соблюдены, застройщику придется немедленно возвратить покупателю уплаченные средства, проценты на сумму этих средств в двойном размере, а также возместить причиненные убытки. Аналогичная ответственность наступит в случае, если застройщик не разместит в Интернете информацию о готовности продать построенное жилье и о количестве уже заключенных договоров купли-продажи (участия в долевом строительстве).

Кроме того, предлагается установить административную ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по строительству жилья. Штраф для организации за такое нарушение составит до 1 млн руб. Если же застройщик будет продавать жилые помещения с нарушением требований законодательства (например, установит повышенную цену или нарушит преимущественное право покупателей), то штраф составит до 1 млн рублей за каждый такой договор.

 Таким образом, законопроект в целом направлен на стимулирование строительства и продажи жилья экономического класса. Повышенные требования к компаниям-застройщикам и их сотрудникам позволят участвовать в аукционе на право заключения договора лишь наиболее квалифицированным специалистам. В то же время некоторые положения законопроекта, несмотря на все ограничения, создают благоприятные для застройщиков условия. К ним можно отнести бесплатное предоставление земельного участка и запрет включать в договор условие об обязанности застройщика бесплатно передавать муниципальному образованию построенное жилье и объекты инженерной инфраструктуры. Кроме того, законопроект допускает (хотя и с ограничениями) изменение цены жилых помещений, если их продажа осуществляется по прошествии года с момента проведения аукциона.

Документ:

Проект N 456651-5 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса"

Прочитавших: 4361

Топ-5 самых читаемых Новостей за последние 30 дней:

Новости

Екатерина Медовщикова стала партнёром адвокатского бюро «Бартолиус»  [702]

С праздником Великой Победы!  [329]

Сергей Пепеляев награжден медалью Анатолия Кони – высшей наградой Минюста России  [229]

Кадровые изменения в компании Tax Compliance  [199]

Вадим Бородкин и Азат Ахметов назначены партнёрами Orchards с 1 мая 2025 года.  [137]