Информационный Меморандум
Изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации
1 февраля 2013
30 декабря 2012 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный Закон «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон), принятый Государственной Думой 18 декабря 2012 года и одобренный Советом Федерации 26 декабря 2012 года. Закон направлен на усовершенствование и модернизацию норм гражданского законодательства Российской Федерации. Преобладающая часть изменений вступает в силу с 1 марта 2013 г.
Ниже приведены ключевые изменения, внесенные в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – «ГК РФ») Законом:
Основные начала гражданского законодательства
Законом закрепляется принцип добросовестности при осуществлении гражданских прав и исполнении обязанностей. Данный принцип соответствует представлениям современной доктрины гражданского права и давно введен в законодательство подавляющего большинства стран с развитыми правопорядками. Представляется, что нормативное закрепление данного принципа позволит участникам гражданского оборота в случаях недобросовестных действий со стороны контрагента значительно чаще применять меры гражданско-правовой защиты на этом основании[1].
Законом заменяется понятие «обычай делового оборота» на более широкое – «обычай»: «обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе». Таким образом, понятие «обычая», не ограничено обычаями делового оборота и сферой деятельности, в которой он сложился и применяется. Данное изменение, как мы понимаем, связано с тем, что на практике такие правила поведения применяются, в том числе и за рамками предпринимательской сферы.
Государственная регистрация прав на имущество
Закон дополняет ГК РФ статьей 8.1, которая по-новому регулирует основные начала гражданско-правовых аспектов, связанных с правами на имущество, в том числе на недвижимость. Статья закрепляет основания и порядок внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записей о правах, подлежащих государственной регистрации, устанавливает основные требования к государственной регистрации прав на имущество.
Предусматривается, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Сделка в отношении прав на имущество, подлежащая государственной регистрации, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Закон отменяет действующее в настоящее время положение о регистрации некоторых договоров в отношении объектов недвижимости. Так, с 01 марта 2013 года государственной регистрации не будут подлежать договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; продажи предприятия; дарения недвижимого имущества; ренты в отношении недвижимого имущества; аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более одного года; аренды предприятия. Данное изменение направлено на исключение института так называемой «двойной» регистрации.
Однако данное нововведение порождает ряд вопросов. Обращает на себя внимание проблема отмены регистрации договора аренды недвижимости и неурегулированность регистрации права аренды: отменяя регистрацию договора аренды законодатель не предусмотрел возникшую ситуацию с действующими правилами регистрации права аренды, которая осуществляется в форме регистрации именно договора аренды. Это порождает многочисленные вопросы правового и практического плана. Так, например, приобретатель, заключая договор в отношении недвижимости после 01 марта 2013 года, не сможет убедиться в том, что отчуждаемый объект недвижимости не обременен арендой, так как у него физически не будет инструмента для такой проверки. Возникает реальная угроза “многократной” аренды одного и того же объекта недвижимости. Возникла неопределенность в отношении ранее зарегистрированных договоров аренды. В частности, остается нерешенным вопрос о том, требуется ли для формализации досрочного расторжения договоров аренды, зарегистрированных до 01 марта 2013 года, обращаться в регистрирующий орган или государственная регистрация не требуется. Аналогичный вопрос возникает и в связи с изменениями, вносимыми в договоры аренды недвижимости, которые были заключены до 01 марта 2013 года.
Не привносит ясности и текущая правоприменительная практика. 25 января 2013 года Пленум ВАС РФ принял поправки в постановление Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – «Постановление»). В п. 14. Постановления ВАС РФ указал, что в случае несоблюдения условия о регистрации договора аренды и, если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его и по условиям такого пользования было достигнуто сторонами согласие, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Таким образом, ВАС пояснил, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания договора аренды незаключенным. Следует заметить, что текст данного положения Постановления обсуждался еще до принятия Закона и полностью не отражает существо вносимых Законом изменений, в частности об отмене государственной регистрации договора аренды.
Далее, в Письме от 22 января 2013 г. № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с 1 марта 2013 г. не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации. При этом в Письме высказывается мнение о том, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества. Следует отметить, что данное письмо не является нормативным актом, однако, коль скоро оно явно направлено на попытки устранения правовой неопределенности, вероятно, в ближайшее время должны быть предприняты соответствующие законодательные инициативы, устраняющие указанную проблему.
Законом также вводится в ГК РФ новый механизм правовой защиты в отношении спорных объектов недвижимости. В частности, в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Лицо, по заявлению которого внесли отметку о возражении, в течение трех месяцев должно оспорить регистрацию права в суде. В противном случае отметка аннулируется. Повторное внесение такой отметки невозможно. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, в свою очередь, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. Представляется, что такие меры направлены на воспрепятствование противоправному присвоению чужой собственности, заключающемуся в последовательной неоднократной перепродаже спорного имущества.
Установлено также, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Вместе с тем вводится норма о возмещении государством убытков, причиненных незаконным отказом или уклонением от государственной регистрации прав на имущество или внесением незаконных либо недостоверных данных о праве по вине регистрирующего органа. На наш взгляд, такая новелла предоставляет оправданный в текущий момент способ защиты прав, нарушенных в результате злоупотреблений/небрежности недобросовестных регистраторов, а также позволит защищаться от необоснованных приостановок и отказов в регистрации, затягивания процедуры регистрации со стороны регистрирующего органа.
Злоупотреблением правом
Закон вносит изменения в статью 10 ГК РФ, регулирующую вопросы злоупотребления правом. Определено понятие злоупотребления правом: осуществление гражданских прав исключительно с целью причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Таким образом, формы злоупотребления правом стали более определенными и имеют соответствующие квалифицирующие признаки.
При этом одной из таких форм является «действия в обход закона с противоправной целью» - наименее, на наш взгляд, очевидная с точки зрения точности квалификации правовая категория. Отсутствие каких-либо критериев, позволяющих относить действия лиц к «действиям в обход закона» (помимо указания на противоправность их цели) явно порождает правовую неопределенность. Коль скоро предусмотренные законом правовые последствия таких действий достаточно серьезны – отказ в защите права, представляется, что критерии и подходы к квалификации таких действий неизбежно должна будет выработать судебная практика.
Таким образом, в переходный период риск правовой неопределенности будет наиболее высоким. Одной из зон риска является оспаривание сделок. С учетом уже сложившейся судебной практики применения ст. 10 ГК РФ в действующей на настоящий момент редакции возможность признания недействительными сделок по этому основанию остается. Но при этом тяжело прогнозируемым видится исход рассмотрения вопроса о наличии действий в обход закона как одной из форм злоупотребления правом. Очевидность оценочного характера действий («в обход закона») и их правовой квалификации потребует серьезных усилий в части доказывания как наличия, так и отсутствия такого вида злоупотребления.
Кроме того, следует отметить изменения в последствиях злоупотребления правом. В действующей редакции ст. 10 ГК РФ в случае выявления нарушения запрета на злоупотребление правом суду предоставляется возможность отказать в защите права («суд может отказать»). В новой редакции этой статьи норма сформулирована таким образом: «суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом». Из буквального толкования этого положения создается впечатление автоматического применения данных правовых последствий судом. Полагаем, однако, что вряд ли законодатель имел в виду обязанность суда. При этом же допускается вариативность: частичный или полный отказ в защите, а также фиксируются условия их применения – требуется учитывать как характер, так и последствия допущенного злоупотребления. В целом, на наш взгляд, это создает все больше возможностей для формирования самой разнообразной судебной практики, а значит и необходимость для разработки единообразного подхода к применению данных норм судами.
Дееспособность физических лиц
Расширен круг оснований для признания гражданина, страдающего психическим расстройством, ограниченно дееспособным. В качестве одного из таких оснований определено пристрастие к азартным играм. Во исполнение постановления Конституционного суда РФ от 27 июня 2012 г. № 15-П[2] в главу 3 части первой ГК РФ внесены изменения, направленные на дифференциацию гражданско-правовых последствий наличия у гражданина нарушения психических функций, соразмерных степени фактического снижения способности понимать значение своих действий или руководить ими.
Урегулирован порядок определения видов гражданско-правовых сделок, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в зависимости от степени выраженности имеющихся у гражданина нарушений психических функций. В частности, такой гражданин вправе самостоятельно распоряжаться своим заработком; совершать мелкие бытовые сделки и сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды (не требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации); распоряжаться средствами, предоставленными законным представителем для определенной цели или для свободного распоряжения. Остальные сделки совершаются с письменного согласия или с последующим одобрением попечителя.
Изменения в этой части вступают в силу по истечению двух лет с даты вступления Закона в силу.
Крестьянское (фермерское) хозяйство
Законом закрепляется право граждан, ведущих совместную деятельность в области сельского хозяйства без образования юридического лица, создать на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – «КФХ») юридическое лицо - КФХ. Статья 86.1 ГК РФ, которая вводится Законом, регулирует правовое положение таких КФХ. В частности, КФХ имеет следующие особенности:
· КФХ признается добровольное объединение граждан на основе членства;
· Члены КФХ принимают личное участие в сельскохозяйственной деятельности КФХ;
· Деятельность КФХ ведется на основании объединения членами КФХ имущественных вкладов;
· Имущество КФХ принадлежит ему на праве собственности;
· Члены КФХ несут по обязательствам КФХ субсидиарную ответственность.
По всей видимости, следует ожидать принятия соответствующего закона, регулирующего вопросы статуса, создания и деятельности КФХ
* * *
Настоящий обзор не является консультацией и/или иной формой правовой помощи адвоката клиенту и составлен исключительно для целей информирования получателя о некоторых актуальных изменениях законодательства РФ и развитии правоприменительной практики. Использование содержащихся в настоящем обзоре сведений применительно к конкретным ситуациям может потребовать разъяснений с учетом соответствующих целей и обстоятельств. За дополнительной информацией просьба обращаться по телефону +7 (495) 933 75 67 или по электронной почте office@agp.ru
119019, Россия, г. Москва, ул. Знаменка, д. 13, стр. 3, этаж 3.
Тел.: +7 (495) 933-75-67, 691-98-13, 697-48-31, 697-63-94.
Факс: +7 (495) 697-92-26. E-mail: office@agp.ru.
Internet: http://www.agp.ru
Справка о компании
Адвокатское Бюро «Андрей Городисский и Партнеры» основано в 1992 года. Основная специализация - оказание юридической помощи клиентам по всем отраслям права, связанным с осуществлением коммерческой деятельности, как в России, так и в других странах. Среди клиентов АГП крупнейшие российские и зарубежные компании.
Профессионализм и высокая репутация специалистов Бюро подтверждены международными рейтингами Legal 500, Chambers Europe, International Legal Alliance Summit & Awards, Corporate INTL Magazine, Best Lawyers.
Контактная информация
+7(495) 933 7567 (многоканальный)
http://www.agp.ru
office@agp.ru
[1] Суды и ранее применяли принцип добросовестности при рассмотрении дел. См., Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. N 147, Постановления Президиума ВАС РФ по актуальным вопросам частного права (на основе публикаций на сайте ВАС РФ в мае 2012 г.).
[2] Согласно позиции Конституционного суда РФ соответствующие положения ГК РФ не допускали при решении вопроса о дееспособности гражданина дифференциации гражданско-правовых последствий наличия у него психического расстройства в зависимости от степени фактического снижения способности понимать значение своих действий или руководить ими.
| 
