8 мая 2013 г. был опубликован Закон N 103-ФЗ, которым детально регламентирован механизм передачи прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, централизованными системами водоснабжения и водоотведения, находящимися в государственной или муниципальной собственности (далее - объекты коммунальной инфраструктуры).
Со дня опубликования данного Закона вступили в силу его положения, согласно которым передача прав владения и пользования указанными объектами возможна только двумя способами: по договору аренды или по концессионному соглашению. По общему правилу такие договоры должны заключаться по результатам конкурса. Причем если хотя бы один из объектов планируется ввести в эксплуатацию позднее, чем через пять лет с даты опубликования извещения о проведении конкурса на право заключения договора, то передача может осуществляться только по концессионному соглашению. Это же правило применяется и в том случае, когда срок ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта не определен.
Отметим, что до вступления в силу указанных норм Закона N 103-ФЗ права на объекты коммунальной инфраструктуры также могли передаваться на основании как концессионного соглашения, так и договора аренды. Однако запрет на передачу прав иными способами (например, в безвозмездное срочное пользование) не был установлен. К тому же не было предусмотрено каких-либо особенностей заключения и исполнения данных договоров применительно к объектам коммунальной инфраструктуры.
Закон N 103-ФЗ содержит ряд норм, которыми вводятся такие особенности. Большинство из этих норм вступит в силу с 1 января 2014 г.
Так, в соответствии с Законом N 103-ФЗ арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт переданного ему имущества. Напомним, что ч. 1 ст. 616 ГК РФ определено, что данную обязанность несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором. До вступления норм Закона N 103-ФЗ в силу на практике встречались случаи, когда при аренде объектов теплоснабжения обязанность, связанная с их капитальным ремонтом, возлагалась на арендатора согласно договору аренды (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2013 N Ф03-6476/2012 по делу N А51-19069/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А26-4223/2012).
Еще одной особенностью является то, что арендатор помимо внесения арендной платы обязан поставлять потребителям товары или оказывать услуги в соответствующей сфере с использованием передаваемого имущества. При этом если объем или сроки прекращения оказания таких услуг превысят зафиксированные договором, то по решению суда договор может быть расторгнут. Кроме того, Законом N 103-ФЗ вводится запрет на передачу арендатором третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры. Раньше такого ограничения предусмотрено не было.
Законом N 103-ФЗ установлен ряд особенностей в регулировании концессионного соглашения, заключаемого в отношении объектов коммунальной инфраструктуры. В частности, дополнен перечень существенных условий таких концессионных соглашений. К ним относятся, например, следующие: значение долгосрочных параметров деятельности концессионера, предельный размер расходов на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, порядок возмещения расходов концессионера.
Кроме того, определен особый порядок изменения концессионных соглашений, заключенных в отношении указанных объектов. С 1 января 2014 г. по общему правилу такое изменение будет возможно лишь с предварительного согласия ФАС России.
В Законе N 103-ФЗ установлены ограничения в выборе концессионером или арендатором способа обеспечения исполнения своих обязательств. С 1 января 2014 г. единственно возможным способом обеспечения исполнения обязательств будет являться безотзывная и непередаваемая банковская гарантия, соответствующая определенным требованиям. При заключении концессионного соглашения требования к такой гарантии должно будет установить Правительство РФ. Требования к банковским гарантиям, выданным в обеспечение исполнения договора аренды, перечислены в Законе N 103-ФЗ.
С более подробными комментариями к Закону N 103-ФЗ можно будет ознакомиться в обзоре "КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 28 мая 2013 года (Документ недели).
| 
