| |
Запланированный в конце января 2014 года Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, получил соответствующие рекомендации Президиума Высшего арбитражного суда РФ. Разъяснения, опубликованные на официальном сайте суда, проливают свет на некоторые каверзные вопросы о последствиях недействительности сделок в случае несоблюдения требований закона к форме сделки и ее существенным условиям.
Особое внимание Президиум уделил последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки. Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда, не прошедшая госрегистрацию сделка, несмотря на полное согласование сторонами всех ее существенных условий, не порождает все предусмотренные законом последствия для сторон, поскольку договор не может считаться заключенным. Вместе с тем выработанные рекомендации содержат разъяснение, что такая сделка может быть признана недействительной ввиду своей способности повлечь все правовые последствия, обусловленные регистрацией сделки, как между сторонами, так и в отношениях с третьими лицами, уже в момент достижения контрагентами такого согласия.
Аналогичный вывод отражен в рекомендациях относительно невозможности стороны сделки, не прошедшей госрегистрацию, ссылаться на ее незаключенность в обоснование своих требований. Президиум отметил, что акт государственной регистрации, в первую очередь, представляет собой процедуру придания огласки возникшим между сторонами отношениям с той целью, чтобы они стали известны третьим лицам, не осведомленным о заключении договора и его условиях. Тем не менее, для сторон сделки отсутствие государственной регистрации не может служить основанием отказа от исполнения обязанностей по договору в силу неправомерности одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя сторонами по такой сделке.
Изложенная выше позиция дала основания для разъяснений по вопросам судьбы договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, в случае смены собственника недвижимого имущества. В ситуации, когда новый покупатель не знал и не мог знать о существующих отношениях аренды между продавцом и арендатором, договор аренды между которым не был зарегистрирован, покупатель имеет право требовать освобождения занимаемого арендатором помещения или здания. Это объясняется тем, что государственная регистрация, как было сказано ранее, служит механизмом оповещения третьих лиц о существующих договорных отношениях с целью предупреждения возникновения подобных ситуаций. В то же время, если при заключении договора купли-продажи покупатель знал о наличии договора аренды и был поставлен в известность об отсутствии регистрации, то аналогичные требования освободить занимаемые помещения будут являться злоупотреблением правом. В таком случае предполагается, что покупатель, зная о наличии арендных отношений, выразил свое согласие на их продолжение в процессе заключения договора купли-продажи.
Президиум также коснулся вопроса судьбы арбитражной или третейской оговорки (соглашения о подсудности) в случае признания основного договора незаключенным. По мнению ВАС, подобное соглашение является самостоятельным и не может представлять собой часть основного договора. Следовательно, правовые последствия недействительности сделки не применимы в отношении оговорки и не влекут в свою очередь ее недействительность или незаключенность.
Правовые рекомендации ВАС РФ выработаны с учетом изменившейся судебной практики по спорам, связанным с признанием недействительным договора аренды, и направлены на защиту прав участников гражданских отношений, юридически не отвечающих всем требованиям закона, но фактически четко очерченных в рамках правового поля.
| |
